全国楼市成交量止跌回暖 土地市场仍低迷

全国楼市成交量止跌回暖 土地市场仍低迷本站　　财经新地产梳理发现，受政策“暖风”影响，全国重点城市新房、二手房成交量，普遍出现了环比转跌为升

　　财经新地产梳理发现，受政策“暖风”影响，全国重点城市新房、二手房成交量，普遍出现了环比转跌为升。

　　此外，房企销售及融资也呈现出边际回升现象。5月单月，房企销售环比普遍上升，且单月销售额同比下降幅度也较4月有所收窄，发债房企数量及融资规模环比也均有小幅上升。

　　不过，政策“暖意”尚未传导至土地市场，5月，监测城市总体供应量环比微增，整体成交方面量价均跌。

　　诸葛找房研究数据显示，截至5月26日，重点监测的9城新房成交40528套，环比上涨2.7%，环比转跌为升，同比下降46.7%，降幅收窄9%。

　　亿翰智库的研报也显示，今年5月，从重点监测的40城数据来看，全国商品住宅销售面积为1446.2万平方米，同比下行48.9%，环比上行13.6%，各能级城市市场热度均有所回暖。

　　此外，二手房市场也企稳反弹。据贝壳研究院发布的《2022年5月二手房市场报告》显示，今年5月，重点监测的50城二手房成交量环比增长约14%，同比降幅收窄。在成交量方面，50城中超过八成城市成交量环比增长，其中东北区域重点城市二手房成交量环比回升较快，如沈阳、长春、哈尔滨等成交量环比增速均超过100%。

　　易居企业集团首席执行官丁祖昱在个人微信公众号发文称，“去年，多个城市二手房市场进入指导价时代，再加上信贷资金管控的政策组合拳，二手房市场经历了一段长达近一年的下行周期。近期，已有17城对二手房进行政策性放松，密集的政策支撑下，典型城市二手房成交有了复苏的迹象，环比降幅进一步收窄。二手房的整体复苏节奏比新房市场还要慢，市场尚未企稳。但二手房市场同比和累积同比数据止跌，显示出二手房的春天，应该不远了。”

　　兴业证券研报显示，今年1-5月，全国累计推出8032宗住宅用地，规划建筑面积合计46824万平方米，同比下降45%，挂牌均价3190元/平米。其中5月单月，全国合计推出1508宗住宅用地，规划建筑面积合计10098万平米，同比下降47%，环比上升5%，挂牌均价3348元/平米，同比上升3%。从供应方看，有关部门增加了供地的信心。

　　不过，从成交结果来看，仅核心城市的土地市场热度保持，且拿地主力仍是国央企。以第二轮土拍为例，“在北京成交14宗地块中，仅龙湖参与获取1宗地块；西安成交地块均为国央企或城投公司摘得；长春1宗地块由本地民企摘得，国央企仍是当前土地市场拿地的绝对主力。”申港证券在研报中总结道。

　　此外，土地流拍仍然频频出现，重点城市的流拍率也居高不下。据申港证券研报，北京、西安、长春城市均有流拍或撤牌的地块，其中北京流拍率为18%，流拍3宗；西安流拍5宗，流拍率29%；长春4宗地块中有2宗撤牌终止，最终成交2块。另据克而瑞研报，30城平均流拍率升至19.8%，尤其是济南，首轮流拍率高达47%。

　　申港证券认为，从流拍率及溢价率观察，高能级城市土地成交溢价率相对高，在具体的成交地块中，能够溢价成交、甚至触及溢价率上限成交的也以核心区位地块为主。

　　亿翰智库认为，土地市场的基本面也在随着行业转型而调整，随着住宅市场的恢复，土地市场或将逐步恢复，即民营企业债务风险降低，企业有余力进行投资动作。不过，“下半年整体的投资水平依旧不容乐观：其一，地产行业的信用重塑仍需时间，住宅市场恢复如何还不确定；其二，房企的销售回款还是要优先偿还债务；其三，地产行业转型意味着企业的投资策略也要进行转变，最核心的一点便是由追求储备资源到追求零库存。”

　　申港证券研报数据显示，今年5月，TOP50房企权益销售额整体同比下降52%，除滨江、越秀等少数房企单月同比增速为正外，其余房企普遍销售月度降幅在两位数以上，销售市场热度仍远低于去年同期。

　　不过，5月单月销售环比出现了普遍上升，且单月销售额同比降幅也较4月有所收窄。其中，TOP10房企销售额环比增加11%，月度同比跌幅收窄1个百分点，TOP50房企销售额环比增加24%，月度跌幅收窄6个百分点。

　　此外，龙头房企仍具有销售优势。TOP10房企5月权益销售额同比增速为-57%，TOP11-TOP30同比增速-45%，TOP30-TOP50同比增速为-51%，其中TOP10销售额同比大幅下降，主要受到融创及绿地单月销售额大幅下行81%、68%拖累。剔除后，TOP10房企5月销售增速为-43%,整体来看排行前列的优质房企销售具有一定相对优势。

　　融资方面，企业端金融政策支持增多，民企融资宽松正在进行中。多重政策加持下，房企融资出现小幅回升。

　　据中指研究院数据，5月，受监测的房企无海外债发行，仅通过发行信用债进行融资，且发行规模小幅上升。其中，信用债发行规模为445.7亿元，环比上升3.32%，相较于去年5月的333.83亿元，同比上升33.51%。从融资成本来看，信用债成本小幅下降，其中信用债平均利率为3.27%，环比下降0.17个百分点，同比下降0.69个百分点。

　　随着融资环境逐步改善，5月以来，发债房企明显增加。5月20日，中国银行间市场交易商协会官方平台显示，远洋集团拟定向发行2022年至2024年度债务融资工具，金额为30亿元。此外，龙湖、美的置业、碧桂园和新城控股等房企也有不同规模的发债计划。

　　国金证券研报分析道，从1-5月销售数据看，房企销售额普遍下滑。但随着全国统一预售资金监管政策落地、地方政府和主要金融机构对房企定点帮扶、监管机构支持优质民营企业发债等系列举措的推进，预计未来优质民企的资金环境有望迎来改善。

　　而央行、国务院政策中均表明，“因城施策情况下各地的利率仍有下降的空间，政策鼓励地方继续下调住房利率，释放更多购房需求。另外，政策同样提到对受到疫情影响的居民公积金延迟缴存、不做预期处理等政策，有利于继续恢复市场和居民的信心。”信达证券指出。

　　文化旅游作为一项综合性、带动性、辐射性极强的新兴产业，对拉动内需、繁荣市场、扩大就业、畅通国内大循环有重要作用。

　　据乐居财经不完全统计，目前共有21家房企的老板或二代肩挑董事长(董事会主席)和总裁双职务，包括弘阳地产、嘉华国际、雅居乐、中骏等。

　　6月28日，复星国际2027年到期、票息5.05%的美元债每1美元面值下跌1.9美分，至61美分。