中国楼市下行周期下 房地产新常态会维持多久

中国楼市下行周期下 房地产新常态会维持多久本站　　我今天讲三件事：第一是这个命题的简评，第二是中国房地产现在的周期，第三是在新常态的情况下，对社会和经济有什么影响

　　我今天讲三件事：第一是这个命题的简评，第二是中国房地产现在的周期，第三是在新常态的情况下，对社会和经济有什么影响。

　　第一，对命题的简评。房地产是地方性的行业，跟全球化的关系不是那么大，利率会影响中国的房地产，全球的资金流也会影响中国的房地产，不过在这两个方面，中国市场还不是那么开放，利率也不是完全的市场化，资金流也有限制，所以跟全球化关系不是太大。

　　此外，世界上大概没有一个东西叫做世界的房地产周期，因为房地产都是地方性的，所以不可能有一个世界性的房地产周期，只有地方性的房地产周期。中国的房地产周期，不能说与世界没有关系，但关系不大，我认为90%以上影响中国房地产价格的还是本地国内的因素。相反的是，中国房地产影响了世界。怎么说呢？因为中国房地产的量太大了，用的钢筋、水泥等等，都会影响世界的商品价格，所以不是世界跟中国的房地产没关系，而是中国房地产影响世界。这是我对这个命题的一些简评。

　　第二，中国房地产的周期问题。中国房地产的周期是人类历史上从来没有见过的，没有任何一个国家、任何一个市场的房地产长得那么快，长得那么大。中国的量是非常吓人的，20年前30%的城市化，现在是50%多，这个量绝对是人类历史上没见过的。在不到20年的时间内，中国由很低的房地产容量，到现在这么大的住房市场，那个速度是非常了不起的。这个大周期完了没有？最近我看到不少文章，包括国务院研究中心的副主任刘世锦先生的一些评论，他们都认为这个大周期已经结束。如果从过去的数量和速度来看，我认为不可能再有那么快的增长，那么大的数量的扩大，量跟速度都会慢下来。当然我们也知道，量大和快速是赚钱最好的机遇，中国房地产最好赚钱的时机可能已经过去，最好的机遇就是过去十几年，接下来十几年不可能再像过去赚那么多的钱，郁亮先生在这方面的看法跟我是比较接近的。

　　为什么这个大周期完结了？第一，库存已经很大，供应非常大，第二，政府的政策问题，这两者加在一起，才把这个大的周期带到一个终点。当然现在限购慢慢放开了，这并不表示在有限度的情况下限购不可能回来。有需要的时候，政府还是会再用一次。我昨天听到一个故事，说有人埋怨政府干预太多，所以就对住房的市场没有兴趣了，其实世界上任何一个国家对住房都有干预，因为这个对民生的影响太大了，所以政府一定要干预。20年前我的公司做出一个决定不做住宅，就是因为政府一定会干预这个方面。很多人都希望房地产市场越来越市场化，我承认中国的房地产某些方面是需要越来越市场化，但是全世界的住房市场都不是完全的市场化，比如说90年代美国的住房市场，因为政府的政策，造成了泡沫，完全是政府要负责任的。即使在美国，还是有相当的非市场化的成分。在中国，包括香港都是这样的。如果土地是国有的话，市场就不可能太过市场化，一定有相当程度的非市场化。

　　第三，中国房地产的大周期到了一个结束的时候，对社会和经济有什么影响？我在这里也顺便说一说下行通道这个词。房地产本来就是一个周期性极强的东西，所以下行、上行没什么奇怪的。短期来说一般的市场，特别是比较成熟的市场都是有上有下的。但是在一个大发展的中国，以往的十几年基本上是一个上行的局势。到了今天，这个局势可能不在了。要是这样的话，那到底是下行还是平行呢？这个我觉得还是要考虑的一个问题。我个人认为没有人希望它下行，包括政府在内，平行是最好的。平行一段之后，跟着动荡再慢慢上升，那是最好的结果。今天中国有没有这个可能性呢？我认为这个可能性是有的。

　　中国房地产这个大周期要是到了一定的阶段，就要看对4个参与者有什么影响，第一是发展商，第二是政府，第三是老百姓，第四是金融机构、银行。发展商很多会破产，以往20年房地产商没有明显的破产，这是很特定的情况，将来要破产的话，让它破产好了，房地产商破产是最没有什么影响的，不像一个工厂。工厂要是破产的话，员工失业，那个产品也不存在了，但是房地产基本上还会存在，只不过是换一个拥有者，地还在，房子还在。所以房地产商破产的话，那是没什么大碍的，反而会教育下一代的人进到房地产领域之前好好地思考，你到底该不该进去。还有一个，对于没破产的那些企业，大赚钱的机会少了，风险理论上来说可能比从前小了一点。风险少了，赚快钱的机会也少了，但是并不表示就没有风险，因为不是系统性的、长周期的波动，还有好多小的周期性的波动。

　　我曾经在几年前说过这个观点，在一个大发展期、大上升期的时候，只要你借贷不厉害的话，你的风险是相当低的，反而在小周期的里面，要是你借贷多的话，你不止会破产，而且永远翻不了身。总而言之，风险小了一点，赚的钱就少一点，少一点人进入这个行业，这也是一个好事，至少会减少资源的浪费。

　　第二方面是政府，很多人担心政府没钱，但是你要从大盘子来看，国家的财政状况还是比较健康的，少数城市要出问题，但是我认为不会有大的问题。

　　最后一个参与者是银行和金融机构。银行和金融机构是全国一个大盘子的一部分，以往这20多年，银行真正出事的时间也不少，也不是第一次，但是用行政的手段加上市场的手段，是可以解决的。今天中国的政府财政状况跟10年前、20年前完全不一样，今天基本上是相对正常的。

　　可能中国的房地产第一次见到一个比较正常的情况。什么是比较正常的？第一，价格不要暴涨，慢慢上升就好了，第二，价格也不要大跌，大跌也是很麻烦的事情，第三，交易量要比较平稳，不能大批量收缩。今天的情况比起以往20年来任何时期都比较正常，没有看到房地产价格再飞升，也没有看到它大跌，现在的价格比起三年前还是高的，成交量也还可以，所以我认为中国政府在以往这几年一切的努力，还是有不错的结果。

　　在这里我要说一点，关于任总说的3500万套经济适用房在5年之内要完成是不合理的，我提醒大家一句，就是在价格飞升的情况下，不做一些措施，是很难把价格压下来的。我们不需要太多考虑事业的问题，不需要太多考虑社会稳定的问题，但是要是你坐在中南海，你一定要考虑这个事，所以当时就出了一些政策，当时如果不出这些政策恐怕也压不下来，社会的稳定就会受到影响。但是问题还存在。总而言之，当你把这些政策放在当时的大环境下，是可以理解的。

　　这个新的常态能够平稳多久？我还是比较乐观的，第一，库存很高，第二，政府还有很多的行政手段，需要的时候就可以用。所以基本上是有可能比较平稳发展的。

　　问题有几个，第一，空置的房子怎么办？住房问题慢慢消化，商业的房地产，我刚才已经问了各位了，我不大同意陈淮说的，要是你们谁都想到有办法怎么用这些空置的商场的话，麻烦你告诉我，我想来想去，真的想不出来它用来做什么好。反而在这个大环境改变的时期，有一些历史上的问题确实应该借着这个机会好好地解决。

　　土地的租约问题，好多是40年的，作为房地产商，我们不能忽视这个事，大概七八年前，我们向政府反映了这个问题，他们也研究了一下，他们得出的结论是暂时不能摸，暂时不摸，并不表示永远不能摸，这个问题是要解决的。所以我也想知道国家到底长远怎么解决这个租约的问题，老百姓房子70年，工业用地50年等等，现在已经过了十几二十年了，可能也是要面对这些问题的时候。

　　总的来说我是比较乐观的，我对中国的住房，跟踪研究了20几年，我认为没有一个时期是比现在更健康的，而且我认为继续健康发展的机会是相当大的。