曹德旺一语成谶？新政下，2类房或“贬值20%”，房多不一定是好事

曹德旺一语成谶？新政下，2类房或“贬值20%”，房多不一定是好事钟南山在办公室静立默哀 国人爱买房，这是众所周知的事实。连德媒都曾经报道过，中国是名副其实的房地产大国，房地产市值高达65万亿美元，买房平均年龄只有29岁，放眼全球都是最年轻的。而且，中国人是少数敢于把工资收

国人爱买房，这是众所周知的事实。连德媒都曾经报道过，中国是名副其实的房地产大国，房地产市值高达65万亿美元，买房平均年龄只有29岁，放眼全球都是最年轻的。而且，中国人是少数敢于把工资收入的8成都用来买房的国家。我们在买房上所加的杠杆，更是任何一个国家都不敢想象的——我们仅用了20年时间，就走完了美国40年才走完的高杠杆之路。

这种近乎于“釜底抽薪”式的投资方式，让很多世界级经济学家都表示“担忧”，因为这种完全不考虑后果的投资买房方式不仅是不科学的，更充满巨大的潜在风险——风险一旦降临，将会有数以万计的家庭束手无策，无法抵御，只能“干瞪眼”。

中国人为何独对投资房产有着“浇不灭”的热情？很多国际级经济学家可能搞不懂，但热爱投资买房的国人都心知肚明：其一，受“买房安居”传统思想影响，一方面是传统“有房好讨老婆”的思维作祟，另一方面是我们的租赁市场确实发展不给力，买房与租房虽然都能解决居住问题，但有房的人显然更“靠谱”；

其二，就是房产无可替代的低投入高回报投资“造富”能力。统计数据显示，过去20年中国平均房价上涨了近4倍，众多一二线城市核心优质房产短短十年甚至上涨了20多倍。十年前购买一套房产花费仅需二三十万，但是哪怕放在那里不动，仅十年时间，30万就会躺着暴涨至600万，毫无疑问，买房是普通人可以参与的最好的投资渠道，尤其是在极度缺乏安全、稳健投资渠道的背景下；

其三，房地产对国民经济发展的巨大拉动作用，各地方对土地财政的高度依赖，造成了亿万国人认知上的一个重大“错误”：国家发展离不开房地产，国家“不会让房价下跌”。因此，只要有钱就大胆地买房，无论到任何时候，投资房地产都是“稳赚不赔”的买卖。

但，种种信号显示，属于房地产的辉煌时刻过去了，买房“造富”时代也基本终结了！

其一，国家三年多的“房住不炒”收紧调控，前所未有地“削弱”房地产的投资价值，房价日趋稳定，买房投资也开始“不赚钱”

我不止一次说过，当国家高喊出“房住不炒”时，其实就等同于承认了“房价过高”的事实。从这一刻开始，也就意味着中国楼市的“变天”：过去不管房地产对经济有多少拉动作用，但房地产最终都要回归居住本源。这意味着靠投资房产致富的时代落幕。

事实上，过去三年多的调控也让很多人“尝到”了改变后的痛苦。调控不断加码，各地具有投资价值的房产，要么被各种“限”字类措施“锁死”，要么被高压调控打回了原形，很多热衷于投资炒房的人都经历了“买房大赚”到“买房不赚钱”，乃至“赔钱”的现实。尤其是环京的燕郊等地，一纸政令更是让发出的投资价值迅速滑落，有人2017年以200万高价买房，到今天挂牌150万都卖不掉。

“房住不炒”纳入基本国策，而且2018年国家还喊出“遏制房价上涨”，2019年首次提出“不再将房地产作为短期拉动经济发展的手段”，都释放了极强的“投资炒作房地产时代终结”的信号——豪赌政策松绑是痴心妄想，继续投资炒作房产，更多的人终将会付出惨痛的代价。

其二，房屋总量、人口、经济等基本面决定了，未来房价难以大涨，投资买房不再是稳赚不赔的买卖

房屋总量：都说影响房价的核心因素是供求关系，其实仔细核算会发现，中国早在2017年就告别了房屋短缺时代——全国城镇居民户均拥有住房数已经高达1.5套，中国家庭拥有住房率更高达96%，户均接近40平的房屋面积，更坐实了“房地产不再是刚需”的说法。

人口方面：过去10-20年，中国巨大的人口红利，每年2000万农村人口洗脚进城的城市化进程确实在催生庞大的购房需求，在推动房价不断突破新高。但是再看当前阶段，人口出生率逐年下降，老龄化进程不断加剧，购房主力人群20岁-45岁的群体真正意义迎来“拐点”。未来楼市在极度缺乏购买力的前提下，房价还能延续过去的疯狂吗？答案已经摆明了；

经济方面：过去十年，中国经济迎来腾飞，中国也毫无悬念地成长为世界第二大经济体。但发展总是阶段性的，高歌猛进过后，必然是低速运行，这是任何一个发展中国家都打不破的魔咒。中国也一样。事实上，在过度追求经济高速度发展的背后，我们过度依赖房地产，产生的“后遗症”更不可忽视的。未来十年，经济能否再迎一轮高速发展，答案是明确的：国家顶层对经济由高速度向高质量发展的转型定位，其实已经给出了信号，靠房地产拉动发展起来的经济使命已经完成，未来发展的重心已经改变，房地产已经被“抛弃”，实体、高科技的发展才是中国经济崛起的新利器。

其三，诸多专家、大佬不再看好房地产的投资前景

地产大佬郁亮说，房地产高歌猛进的日子结束了，白银时代特征趋于明显。房地产彻底撕下了“暴利”的标签；地产大佬孙宏斌也发出悲观预警，调控的威力不可小觑，未来房地产将进入利润下滑、需求短缺的时代，开发商做好分内之事，筑牢财务根基，尚能扛过一时，一味激进发展，或付出惨重代价；大佬王健林更直言不讳，国家强调控，人口结构性改变带来的住房需求旺盛时代过去了，未来房价上涨的空间严重不足，期待上一轮的飙涨再来一次，是不现实的。

大佬们是感知风向的第一人，他们或抛售手中的房地产业务，或发出悲观情绪，或去地产化彻底转型，归根结底是看到了房地产的“天花板”。对于地产大佬而言，房地产的投资价值在下滑，对于亿万普通民众，我们更要认清这个现实。

曹德旺一语成谶，房产投资价值日渐式微，

曹德旺4年前曾经说过，房子就是一堆砖头水泥，根本不值钱。这话搁在房地产迅猛发展，房价突飞飙涨的时期，是荒谬至极。但是当一切归于平静的时候再看，却堪称一语成谶。砖头水泥等垒砌成的高楼大厦本身确实不值钱，而且随着年代的更迭，房屋自身是不断贬值的，是不断的交易和附加在其上面的教育、户口、婚姻等各种资源使其不断增值，但当国家开始出手“锁死”房屋的交易属性，限制购买自由，不准投资加杠杆的时候，其实就意味着很多房子的投资属性大大降低。

两条国家“新政”下，房产的造富能力再遇重大挑战

最近国家又发布了两条“新政”，更坐实了房地产大势已去的事实。第一条新政：国务院明确，未来棚改退场，旧改接棒登场。这意味着，过去5年拉动全国房价新一轮上涨的核心动力彻底结束了，尤其是绝大多数三四线城市，未来楼市的发展前景堪忧；第二条新政：最高法意见指出，引导房产交易回归居住属性，防范炒地炒房投机行为，发挥居住权制度扶弱、施惠的社会保障功能，依法保障优先承租权人和居住权人的合法权益。

为什么说这两条新规坐实了房地产大势已去，房产的投资价值下滑的事实？有两方面根据：第一，棚改这个推动房价上涨的核心因素退场，无异于楼市的一条粗壮的大腿“瘸”了，毕竟过去这一轮从一线到三四线城市绝大多数房子房价的上涨，最核心的推动力是棚改；第二，最高法明确要“引导房产回归居住属性”，这还是历史首次，说明国家打击房产投资投机属性的决心很大，最高法罕见提出“意见”，实则相当于是国家明确喊话，其现实意义不容轻视。

新政下，2类房子或“贬值20%”，房多不一定是好事

房地产专家、经济学家陈海滨说，新政下，未来中国90%的城市，95以上的房产会失去投资价值。尤其是2类房产或直接“贬值20%”。个人认为这种说法绝非空穴来风，一则，未来城市发展的趋势很明确，城市群、城市圈概念越来越强，这意味着只有少数城市有巨大发展潜力；二来，全国但凡有投资价值的城市统统迎来了重拳调控，核心地段的优质房产更是被调控“拿捏住”了，这加剧了很多房子的投资价值的缩水。

第一类是：三四线“三无”房产

经济学家马光远说，三四线购房需求衰弱，人口外流，各类资源优势不突出，毫无投资价值。他还直言痛斥，“炒作三四线城市房产是丧尽天良”。个人非常赞同马光远的这种观点。三四线虽然过去这一轮“补涨”房价居高位，但不代表其就有投资价值，尤其是无人口流入、无产业支撑、无资源优势的三四线城市，过去几年房价飙涨了50%以上，但未来随着棚改的退场，随着购房需求的缺失，随着国家定位房子回归居住属性，这类房产或走向“下跌”通道，保守估计贬值20%以上是大概率事件。

第二类是：各类城市的各种“伪刚需房”。何为“伪刚需房”？其实就是随着房地产火热，开发商炮制出来的各类投其所好的投资性住房，比如养老地产、旅居地产、老年公寓、海景房等，这类房产通常地理位置不好，拿地成本较低，而且基础的配套不完善。比如这几年热炒的西双版纳旅居房、山东威海海景房、巴马养老房等。这些房产多半都有过度吹嘘、过度炒作、过度包装的嫌疑，随着房地产投资大潮的退去，这类房产势必会现出原形，房价贬值20%甚至更多，都不奇怪。

类似这样不断贬值的房子，囤积再多，持有再多，也不一定会赚钱。相反未来随着房地产税、空置税等长效机制的落地，这类房产或还要支付更多的税收和管理费用，成为名副其实的“烫手山芋”，这样的房子多了不一定是好事。大家在购买时一定要仔细分辨，不可盲目买入。