一周楼评:规划建筑容貌容积率 石家庄将告千城一面

一周楼评:规划建筑容貌容积率 石家庄将告千城一面沃尔玛电器网上商城 上一周，石家庄拆违继续雷厉风行，宫家庄等城中村拆违行动，引发了租房者大规模的搬迁与挣扎。不仅如此，农村的危房拆迁行动同样在大规模展开，城市发展新逻辑之外，建筑安全因素的拆违似乎更符

上一周，石家庄拆违继续雷厉风行，宫家庄等城中村拆违行动，引发了租房者大规模的搬迁与挣扎。不仅如此，农村的危房拆迁行动同样在大规模展开，城市发展新逻辑之外，建筑安全因素的拆违似乎更符合石家庄的现状，毕竟，上半年的建筑火灾不断，已经引起了政府的高度关注与思考。

而围绕房地产方面的全国性市场整治行动也开始展开，规范的楼市将在三年内陆续建成，这其中意味，恐怕不止是针对市场规范而来。

1、容积率

新闻背景：

上周，石家庄发布了《石家庄市居住区建筑风貌与容积率联动创新办法（试行）》，在石家庄市内七区，实施居住区建筑风貌与容积率联动管理，规划设计品质与用地开发强度挂钩。正定县、正定新区参照执行。

老杨观点：

此次发布的办法，可以说在全国开创了关于容积率的计算先河。

老杨专门在百度上搜索建筑风貌容积率的概念，几乎都是围绕此次新办法而产生的报道。因此，所谓的建筑风貌容积率，属于石家庄首创。

而将建筑风貌与容积率挂钩，正是石家庄在建设现代化、国际化、美丽省会城市的过程中，针对城市风貌而制定的新办法。要知道，多年来，虽然石家庄城市更新速度很快，但在建筑的风貌上，依然没有特色，方形建筑居多，让这座城市单一且无趣。而强省会战略非常重要的一环，就是城市风貌的改善。

办法中明确，对住宅项目容积率计算规则进行调整，自然资源和规划部门进行住宅用地土地出让时，应在规划条件中明确含有0.2的建筑风貌容积率，规划设计方案审查时，根据本办法对规划设计品质进行审核，对达到建筑风貌基本要求且符合本办法相应条款的，建设项目取得条款对应的建筑风貌容积率，叠加后最高不超过0.2；不符合本办法要求的，不能取得建筑风貌容积率。

这意味着，2.0容积率的刚性规划下，依然给出了0.2的建筑风貌容积率这样的弹性调节，会让开发商有动力和积极性在建筑风貌的设计上下功夫。毕竟，和增加0.2的容积率相比，城市风貌设计与建设的成本就很低了。

另外，办法中还明确：对提供城市开敞空间的，给予建筑风貌容积率。其中，额外设置的直接面向城市开敞的沿街绿地、广场，且不作为消防救援等特殊功能场地使用，面积不小于400㎡、短边不小于12m，采用高品质铺装、绿化、小品等进行环境设计。

这意味着，在城市空间的拓展上，采用政府鼓励和市场化运行的方式，既能降低政府成本，也能激励开发商以市场形式展开良性竞争。也是政府强省会战略布局的全新逻辑。

当然，给予建筑风貌容积率的，还包括对住宅建筑顶部进行优化、对采用高品质建筑外立面材质以及设计创新等方面，意味着政府鼓励房企在产品品质的研发和创新上增加投入，包括高科技材质、建筑设计等产业，将迎来全新的快速发展时代。

2、供地计划

新闻背景：

石家庄市人民政府发布了关于印发调整石家庄市2021年度国有建设用地供应计划的通知。通知适用长安区、桥西区、裕华区、新华区、藁城区、栾城区、鹿泉区和井陉矿区、高新区和循环化工园区。

老杨观点：

首先，我们看此次调整的土地供应量，数据显示：此次调整后，石家庄2021年度总供地数量减少了228.64公顷（3429.6 亩），其中住宅用地减少53.39公顷（800.85 亩），商服用地减少37.83公顷（567.45 亩），交通运输用地减少了73.91公顷，公共管理与公共服务用地增加了15.86公顷。

从用地供应布局来看，供地计划调整后，市内四区供地总量减少89.99公顷，藁城区减少了90.44公顷，循环化工园区减少了67.87公顷，鹿泉区减少3.72公顷，高新技术产业开发区、栾城区的供地量没有改变，井陉矿区增加了23.39公顷。

从减少量来看，供地总量减少最多的是市内四区，合计1349.85 亩。这恐怕与石家庄新的城市规划原则有关，毕竟，二环内做减法，意味着许多计划释放的土地，将重新进行城市规划，增加包括绿地、停车场、文化产业园等城市缺少的高端城市配套。

而从调整的土地类型看，住宅用地、商服用地和交通运输用地均有所减少，唯独公共管理与公共服务用地增加了15.86公顷，合约237.9 亩。这表明，城市更新中的公共服务配套在增加。

而公共管理与公共服务用地所涵盖的公共服务配套，主要包括行政办公用地、 文化设施用地 、教育科研用地 、体育用地 、医疗卫生用地、社会福利设施用地 、文物古迹用地 、外事用地 、宗教设施用地等。其中，文化设施用地 、教育科研用地 、体育用地 、医疗卫生用地、社会福利设施用地将是城市更新中最需要增加的配套。

另外，在所有供地性质中，我们看到租赁住房用地的占比增加，44.85公顷，约合672.75 亩，占住宅用地的10.58%。而此前规划的2021年供地计划中，租赁住宅用地占住宅用地的9.75%。这表明，在租赁住房用地的供应上，未来还将持续增加。

3、整治市场秩序

新闻背景：

近日，住房和城乡建设部等8部门发布关于持续整治规范房地产市场秩序的通知。通知，主要目标为力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。

老杨观点：

首先，我们看到，主要目标中，将力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。违法违规行为得到有效遏制，监管制度不断健全，监管信息系统基本建立，部门齐抓共管工作格局逐步形成，群众信访投诉量显著下降。

在目标中，不止要有效遏制违法违规行为，还将在监管制度、监管信息系统以及部门齐抓共管工作格局和群众信访投诉量上下功夫，既要指标又须治本。

第二，在整治内容上，将重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域人民群众反映强烈、社会关注度高的突出问题。

而在所有的重点中，房地产开发和房屋买卖方面应该是关注最高、维权最多的方面。

其中，房地产开发方面包括：房地产开发企业违法违规开工建设；未按施工图设计文件开发建设；未按房屋买卖合同约定如期交付；房屋渗漏、开裂、空鼓等质量问题突出；未按完整居住社区建设标准建设配套设施。

房屋买卖方面包括：发布虚假违法房地产广告，发布虚假房源信息；捂盘惜售，囤积房源；挪用交易监管资金；套取或协助套取“经营贷”“消费贷”等非个人住房贷款用于购房；协助购房人非法规避房屋交易税费；违规收取预付款、“茶水费”等费用，变相涨价；利用不公平格式条款侵害消费者权益；捆绑销售车位、储藏室；捏造、散布不实信息，扰乱市场秩序。

对于业主或购房者来说，此次利用3年时间整治市场秩序，是一件重大利好，尤其是那些等待多年还未住进新房的业主们。不过，在如何维权上，老杨建议，要充分依靠法律武器，依法维权，而非以触犯法律为代价维权，既得不偿失，又无法有效解决问题。

4、三孩配套政策

新闻背景：

上周，《中共中央国务院关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的决定》公布。《决定》称，为进一步优化生育政策，实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施，并详细规划了相关配套支持措施。其中看点，以及三孩生育配套政策对房地产可能会产生哪些影响？

老杨观点：

此次决定的内容非常丰富，尤其涉及税收、教育和住房等全社会普遍关注的话题。

其中，在税收方面，将3岁以下婴幼儿照护费用纳入个人所得税专项附加扣除。同时取消了社会抚养费，清理和废止了相关处罚规定，并将入户、入学、入职等与个人生育情况全面挂钩。

在住房方面，对符合当地住房保障条件且有未成年子女的家庭，可根据未成年子女数量，享受公租房户型选择等利好。此外，地方政府可以研究制定根据养育未成年子女负担情况，实施差异化租赁和购房优惠政策。

在教育方面，推进城镇小区配套幼儿园治理，持续提升普惠性幼儿园覆盖率，适当延长在园时长或提供托管服务。同时，推进义务教育优质均衡发展和城乡一体化，有效解决“择校热”难题。此外，改进校内教学质量和教育评价，将学生参加课外培训频次、费用等情况纳入教育督导体系，并平衡家庭和学校教育负担，严格规范校外培训。

而近期最受关注的教育改革，应该是优化生育政策环节中，变化最大且最严厉的政策了。尤其在择校和整治校外培训机构上，可以说雷厉风行、政策严厉。

在住房方面，此次决定的30条政策中，有两大重点：

1、地方政府在配租公租房时，对符合当地住房保障条件且有未成年子女的家庭，可根据未成年子女数量在户型选择等方面给予适当照顾。

2、地方政府可以研究制定根据养育未成年子女负担情况实施差异化租赁和购买房屋的优惠政策。

那么，30条优化生育政策的新政，对房地产市场会产生哪些影响呢？

老杨认为，有以下几点：

1、公租房的户型面积设计上，将发生较大变化，从三四十平米的一室和七八十平米的小两室，将逐渐升级为100平米左右的小三室或三室户型，以满足三胎家庭的住房需求；

2、在购买房屋的优惠政策上，依据因城实策的原则，预计后续各城市会相继出台优惠政策，降低三胎家庭的购房成本，在一定程度上会拉动楼市的发展；

3、教育改革以及税收降低的情况下，会大大降低家庭的教育支出，在一定程度上也会促进家庭支出向日常消费和购房需求上转移，有利于国内消费升级和购房积极性；

当然，外界分析的三胎配套政策出台，有利于儿童类或婴儿托管等产业的发展，老杨认为，在目前儿童及婴儿产业早已过剩的情况下，三胎配套政策的出台只会在这方面有所减缓，需求增加显然无法带来这类产业的巨大发展空间；而对于所谓的商业地产，同样如此，毕竟，过剩的商业地产下，单纯依靠增加儿童类和婴儿托管产业的加持，根本就是过于理想的空想。

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