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楼市观察丨房价飞上天!2个月房价上涨5073元/㎡,沣西这些小区值得买吗?

来源：互联网
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2021-06-11
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飘了、飘了！

西咸新区的房价真的飘了！二手房价直逼西安核心地段！

PART壹 ▲▲

近期，笔者在贝壳网浏览时，发现许多二手房涨价速度惊人，有的价格直逼西安主城。

我们来举几个有代表性的例子。

沣西新城林凯城

林凯城最新成交的一套二手房，78㎡的两室，总价140万，单价17858元/㎡。

如果加上3%的中介费、1%契税、1%个税等，总价近148万，单价近1.9万！

林凯城位置图丨

1.9万的单价，意味着什么？这单价基本能挑战西安除了曲江、高新核心的大多数房源了。还是品质不错的小区。

近期，西安刚出了集中供地，在土地出让环节限制未来房价，这些房子估计得1年后才能入市。

▲网上挂牌16宗（居住用地15宗，商业用地1宗）

▲拍卖出让5宗（居住用地5宗）

这是西安首次采用“限房价、定品质、竞地价”的方式，而且在土地出让环节就给出商品房毛坯销售均价的指导价。主城区商住毛坯指导价区间为10500元/㎡-24720元/㎡。比如大家关注度比较高的高新，最高价格不超过2.5万，其他的航天、经开等地方最高价格不超过2万。

也就是说，西安高新一年后的房价才锁定2.5万以下，其它航天、经开这些基本都在2万以下。这些还都是西安产业、配套最强的核心地段。

此外，贝壳网信息还显示，去年一整年，林凯城的二手房成交价一直在1-1.2万徘徊。今年3月份，二手房成交价还基本在1.2-1.3万。但此后的4、5月份，就开始一路上涨。

3月8日，成交价12785元/㎡；

4月18日，一套96㎡小三室成交价14081元/㎡，1个多月上涨近1300元/㎡；

5月初，成交价15737元/㎡，半个月上涨近1700元/㎡；

5月13日，成交价达17858元/㎡，不到10天，上涨2121元/㎡。

3月8日到5月13日，2个月多一点的时间，林凯城二手房成交价上涨了5073元/㎡。

沣西新城华府御园

据贝壳网信息显示，2020年华府御园二手房成交价格基本在9000元/㎡左右，最新的成交数据显示，5月17日，华府御园一套两室户型，成交价达12194元/㎡，上涨3194元/㎡，涨幅达35.5%；

我们还关注了同区域的新房产品。

双峰锦湖

据房天下信息显示，位于沣西新城的双峰锦湖2020年12月1日时，均价9900元/㎡，2021年5月26日，均价达到13800元/㎡，半年时间上涨3900元/㎡，涨幅达39.4%。

绿城春江花月

据房天下信息显示，位于沣西新城的绿城春江花月，2020年12月1日时，均价15000元/㎡，2021年5月26日，均价达到19000元/㎡，半年时间上涨4000元/㎡，涨幅达26.7%。

PART贰 ▲▲

涨价如此之快，涨幅如此之高，是何原因？

在笔者看来，有以下几点：

其一，供不应求，置业向西。

根据意向登记平台显示，截止到5月31日中午12时，西安主城+沣东+临潼共有25盘，4269套房源进行登记（注：同一楼盘多批次意向登记进行重复计算），诞生了2个“万人摇”、9个“千人摇”。相比4月份，5月新房推盘量继续缩水，中签率低至0.12，超4.4万人陪跑，市场热度表现依然高涨，房子依旧不好买。

许多外溢购房需求，顺着地铁1号线3期的方向，一路向西，来到西咸、咸阳等区域置业。

地铁1号线3期线路图丨

而就西咸新区、咸阳的供应情况来看，也不容乐观，5月整体市场弥漫的都是没房、没房、没房。这一点，我们从西咸楼市刚刚公布的5月销量数据可以窥见。

供不应求态势加剧，给了开发商以及房东涨价的第一个理由。

其二，购房者信息不对称。

之所以像林凯城这样普普通通也不是什么品牌开发商的二手房，有这么高的成交价，一方面原因还在于购房者了解到的信息不对称，不全面。

对于购房者来说，买房是人生大事，购房时，品牌、区域、配套、产品、物业等各个方面都要考虑进去，毕竟这些都关系到日后居住的生活品质，所以，最好还是找专业人士，多了解一下周边的房价行情、意向小区的各个方面做综合对比，这样才不会吃亏。

其三，开发商、房东任性涨价。

一种情况是，试探性地涨价，他自己都不知道自己的房子值多少钱？本来说好的价格，签约时，房东临时加价，导致交易取消。

一种情况是跟风涨价，周边的房价都涨了，我当然也得涨价。

其四，恐慌性购房。

盲从的购房者，在当下楼市如同过江之鲫，朋友圈和网络上，各大中介、媒体对西咸楼市繁荣的过度渲染之下，恐慌的情绪足以传导给每一个人。