烟台竟然有了对标比尔盖茨私人府邸的东方大宅？

烟台竟然有了对标比尔盖茨私人府邸的东方大宅？网游之超级盗贼 2020年上半年烟台新房成交均价11401元/㎡，同比上升7%，这其实是多年来房价稳步提升的一个延续。随着房价升至高位，新房市场“高端化”是自然趋势。近年来，烟台房地产市场跟一线城市在市场

2020年上半年烟台新房成交均价11401元/㎡，同比上升7%，这其实是多年来房价稳步提升的一个延续。随着房价升至高位，新房市场“高端化”是自然趋势。近年来，烟台房地产市场跟一线城市在市场敏感性上越发接轨，在产品力上，亦时有“硬核”表现。高端住宅市场既有一线品牌房企纷纷入局，又有本地房企不甘缺位，竞争可谓日趋激烈。

(成交数据来源：腾策)

这半年，烟台新房的成交结构也体现了这一点。首先，120-130平的成交面积，已经是占比最高的成交面积段，140-150平、160-180平，这两个面积段也均有不菲销量。其次，单价20000元/平以上，以及总价270万以上，这两个价格段的新房成交比例，相当可观。

(成交数据来源：腾策)

这说明：第一，烟台新房此类高端产品已经有了比较可观的供应量；第二，大量购房者愿意为这种高端产品买单。

比如，万科的两大“莊”系著作——万科御龙山悦莊、万科翠湖山晓留莊。

以万科御龙山悦莊为例，寥寥274套，却在高端市场上投下一颗重磅炸弹，“炸”出了很多高净值人群的需求。“卖得很好”，是业内对万科御龙山悦莊的评价。“万科这次又做对了什么？”是很多人想要了解的点。笔者在此以一个媒体人的视角，探寻万科御龙山悦莊热销背后的价值所在。挂一漏万，欢迎交流。

选址，天然豪宅圈，天然豪宅区

以塔山旅游风景区为核心，天然形成了一个宜居生态圈，最适宜高端住宅落位。万科御龙山，则是这个“圈”里处于最核心位置的品牌新楼盘，也是唯一的“三山抱水”社区：北靠岱王山、东临凤凰山、西衔平顶山、南邻庙后水库。格外难得的是，这周边的山系呈现“枫叶状”，万科御龙山则是所在“叶裂”里面唯一的楼盘，“我们都是万科业主”，圈层很是纯粹。

定位，莊系开疆，全新“质变”之作

“300万以上的房子，什么样的会让你愿意买？”我问一位“土豪”朋友。“就是得不一样。得有点不一样的树种什么的；还得让人觉得这个房子跟普通的房子就是不一样。”在我看来，这个回答体现的也许正是一种“从量变到质变”的需求升级。如果说200万的房子比150万的房子是要“更好一点”，那么300万以上的房子就得是“完全不一样的东西”，在这一点上，作为万科莊系开疆之作，悦莊做到了。

比如，万科御龙山悦莊，是山东省首个住宅健康认证社区，加载应用于比尔盖茨、莱昂纳多等富豪名流私人府邸的WELL健康体系。莊里的健康生活，可与发达国家的富豪阶层接轨。

对了，300万以上，只是悦莊的业内预测价格，悦莊的售楼处现场，现在已经有了相对精准的价格，并且据我了解，悦莊仅有的274套房源所余已不多，接下来会不会涨价，我个人认为可能性很高。

产品，不止是洋房，更是庄主情怀

从牟式庄园到乔家大院，还有沈万里的周庄，以及有“民间故宫”之称的王家大院，“庄主情怀”，在中国古代大家世族里一以贯之。万科御龙山悦莊，在我看来，就足以将“庄主”之感尊赋高圈层人士。如果是我，会为了这种“感觉”，而选择万科御龙山悦莊。

为何悦莊会有“庄园”之感？仔细看它的设计，是在平坦开阔的半山台地上顺应自然优雅起伏，是以“湖畔东方大宅”为理念，打造“依山傍水面城的三面社区”，三进式礼序入园，景观礼节比照大家世族。

整个“悦莊”做出来，就是一座完整的“豪族庄园”。

说到“豪族庄园”，有一个“圈内人的共识”可以分享一下。那就是：富人区的居住环境、理念，可以对标北京观承别墅；通俗讲，社区1公里满足日常生活配套，驱车5公里内可达市区繁华，满足所有需求。同时满足这两个要求的区位，才是最适合豪宅落位，才能做到入则宁静、出则繁华，涵养纯粹的富人生活。

万科御龙山悦莊，恰好契合这个标准。或者说，得天独厚的区位，本身就是促成万科“莊”系首著落于万科御龙山的关键因素之一。

真低密，真洋房

我对悦莊的关注，是从其拿地开始。土地出让，规划先行。其土地出让相关条件中包括“容积率：≤1.1且>1.01”以及“外墙装饰材料：以石材为主”等。当时我就说，从这些条件来看，这个地块，必走高端路线。

值得注意的是，悦莊是真正的纯粹洋房社区，整个社区所有的住宅楼栋都是同样档次的产品。不存在“高低搭配”的问题。

在我看来，是否是“高低搭配”，要以整体出让、整体规划的地块为单位判断。悦莊所在的整个“梁家旧村南、竹林南路西侧宗地”，最终规划为纯粹的多层洋房社区，比那种既有多层洋房、又有高层/小高层，且分别处于社区不同位置的楼盘，要更胜一筹。一方面就社区管理来说，一般实质上也是以地块为单位；另一方面，只有这样才能真正拉开与高层产品的空间距离，保证洋房业主的私密空间。

回到本文的话题，烟台高端市场风云起，抢先机、谁占鳌头？在我看来，选址天然豪宅圈、核心天然豪宅区，定位全新“质变”之作，打造“豪族庄园”满足世家情怀，真低密、真洋房，这样子的万科御龙山悦莊，有着强大的市场竞争力，热销顺理成章，接下来若是涨价也不足为奇。

除了万科御龙山悦莊，还有7月5日新开放样板间的万科翠湖山晓留莊，同样“来势汹汹”。以繁华开场，以自然为境；湖山执笔，为墅境增色，万科翠湖山晓留莊的这一场湖山墅居的雅约，正在被烟台高净值人群争相赶赴。悦莊之后，留莊的销售表现，将同样值得期待。

文/房天下 王木木