相隔一条街,房子单价差几千!济南这个楼盘为什么会便宜这么多?

相隔一条街,房子单价差几千!济南这个楼盘为什么会便宜这么多?哈尼克孜进医院 看到了上边的问题，仿佛让我回到了去年的11月，有位粉丝朋友问我“中新国际城还

看到了上边的问题，仿佛让我回到了去年的11月，有位粉丝朋友问我“中新国际城还有多少套房子？”，让我一时语塞，我也知道龙园的价格低一些，我也知道品质不够纯粹，但具体的细节，我还真没有认真去了解，因为龙园建成之时我才刚刚入行，对龙园的了解还不是特别透彻。

带着打破砂锅问到底的精神（犯犟了），就实地去看了一下。

济高龙园建成于大约十年之前，对于高新区来说是“高龄小区”了，那时候汉峪金谷和舜泰广场还比较年轻，汉峪金谷还没有雏形，玖玺城仍有大片棚户区，济高龙园就已经在这片土地拓荒。

龙园位于高新区经十路北，凤凰路以西，距离汉峪金谷、舜泰广场和软件园都不算远，地理位置非常不错。

龙园建成时间较早也是制约二手房价格的因素之一，济高龙园周边同时期的楼盘有国华印象和稍晚一些的中海天悦府，但是对比同类型产品济高龙园的价格仍处于低位。

同类型房源龙园基本要比周边楼盘低3000元／㎡左右，从链家看到，龙园在售二手房挂牌单价超过20000元的很少，周边楼盘挂牌价格超20000元的比比皆是，下边国华印象155㎡户型我选了一个挂牌价格较低的，比市场行情稍低一些但也符合市场行情，其他房源挂牌价格更高一些。

数据来自链家

这每平几千块，差在哪了呢？

进入龙园之前，直接看楼盘的外立面看起来是平平无奇的，整体的造型比较古朴中庸一些，与周边的楼盘相比较能明显的感觉出年代感。

来到济高龙园南门，造型比较简约，出入也比较方便。

进来的过程比较顺利，我也就直奔主题，看一看济高龙园的实地情况。

一般来说，一个楼盘最完美的状态就是刚刚建成交付的时候，这时候的楼盘状态就像一条向下的曲线，下降的幅度更多的受物业的影响，物业比较优质那么这条曲线下降的将会比较缓慢，如果物业水平较低，那么这条曲线下降的幅度将会较大。

当然，楼盘状态曲线的高度也受到楼盘本身的品质影响，楼盘自身品质较高也会让老化的速度降低。

相比新盘，二手楼盘更需要关注物业的工作状况，显然济高龙园的佳园物业对人员的管控还需要有所提升，人员管控不严格会让社区的安全水平降低，也有破坏社区环境的风险。

接下来我就直奔绿化，这个是最能检验一个楼盘物业工作状况的地方，济高龙园的绿化整体比较稀疏，不过也能够看出花坛修剪过的痕迹。

不少绿化景观能够看到裸露出的地皮，作为一个交付近十年的小区，仍有未售出的车位，速度还是够慢的。

其实还是能够想象出这片景观如果能够正常运行和维护观赏价值还是有的，但是从目前的状态来看已经有一段时间没有使用，不少墙砖也已经开始脱落。

不光是绿化，济高龙园的路面也不是十分规整，破损的地方有不少，其实修整一下路面并不难，稍微用心一下就可以。

儿童活动区的草量让我一度怀疑这是不是草皮在换季，可是也没看见工作人员啊...

楼道内整体是比较干净的，清洁卫生做的挺不错，就是门该修修了，存在一定的安全隐患。

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其实逛了一圈下来，济高龙园的品质先不做评论，能见到的地方物业的服务水平确实不太如人意。

是因为龙园缺钱吗？其实查询到的维修资金余额还有不少，但是能看到的使用次数还是不太多的。

换位思考一下，二手房购房者从进入济高龙园开始，第一印象就被拉低了，二手房价格相对较低也是符合目前龙园状态的。

那么想要看二手房的购房者应该怎样判断一个小区的物业靠不靠谱？

1：看门卫对陌生人的态度2：看小区公共区域小区绿化是不是修剪得比较整齐，路面上能不能看见垃圾，人工河道里和水景里的水质是不是清洁，有没有异味，有没有蚊虫飞舞。车行道、人行道、楼道等公共区域能不能看见黑色污垢。

3：物业反应的速度

物业报修电话应该保证24小时有人接听，急修半小时内必须上门，如果是一般的报修，能不能在1天内处理完。如果有业主投诉，多长时间能答复处理完毕—通常3天内处理完是中等水平的服务。

4：看安全防卫级别

小区的巡逻保安是否认识业主，你在小区里兜一圈，能看见巡逻保安几次。如果小区保安不认识业主，巡逻频率又低，这样的安保水平较低。

5：看各种设备的状况

大型机电设备每年都要进行保养维修，每月检查。虽然配电房、设备间等地方你无从考察，但是也可以从其他设备上看出物业管理的质量。防盗门是不是能正常开合，楼宇对讲功能是不是正常，电梯按钮和灯具是不是完好，电梯内是不是整洁，露天和楼道的灯能不能正常使用。

虽然济高龙园是一个交付十年的楼盘，但是一般房子的设计使用年限基本都是70年，对于房子来说，十年并不是一个特别长的时间，在济南交付十年以上的楼盘比比皆是，楼盘状态良好的楼盘也有不少，交付时间较长并不是一个借口。

在选择一个楼盘的同时，也要对物业进行选择，优质的物业从来都是一个楼盘的加分项，在提升居住品质的同时也能够尽可能的延长楼盘的使用年限，让你的房子更加保值。