合作生变旭辉离场 彰泰称与融创“匹配度高”

合作生变旭辉离场 彰泰称与融创“匹配度高”本宫初芽 被旭辉控股（集团）有限公司（00884.HK，以下简称“旭辉”）宣布解除合作框架协议后，广西“房企一哥”彰泰集团获得了融创中国（01918.HK）的青睐，后者大手笔以99.1亿元的交易对价收购了彰泰80%股权，

被旭辉控股（集团）有限公司（00884.HK，以下简称“旭辉”）宣布解除合作框架协议后，广西“房企一哥”彰泰集团获得了融创中国（01918.HK）的青睐，后者大手笔以99.1亿元的交易对价收购了彰泰80%股权，打破“彰泰标的资产估值较低”的说法。而拿下“广西一哥”，无疑将直接改变融创于广西区域市场的量级和影响力。

彰泰否认“资产包估值较低”

4月14日，旭辉控股发布最新业务情况公告称，将解除与彰泰集团的合作框架协议，这标志着双方原本拟开展的战略合作宣告终止。同日，旭辉控股旗下的物业上市平台的永生生活服务亦宣布终止收购彰泰服务集团65%已发行股本。

此举颇有些出人意料。就在今年3月举行的2020年度线上业绩发布会上，旭辉控股董事局主席林中还向公众透露了合作进展，短短十余日却已生出变数。

这场仅有3个月的合作始于今年1月7日。根据战略合作框架协议，旭辉向彰泰香港及桂林合创收购桂林彰泰65%的股权，并以增资的方式与上述两方就广西旭辉按65：35比例成立合营企业。彼时，双方惺惺相惜，指出合作“是基于双方彼此了解、认可及价值观的认同”、“在区域布局上更是有许多互补之处”等等。1月29日，双方的合资企业“广西彰辉企业管理有限公司”已经成立。

但3个月后，旭辉选择了“分手”。旭辉在公告中解释说：“尽职调查完成后，因进一步合作所需的条件不能在短时间内达成，双方谨慎考虑和协商后，决定解除合作框架协议。”“进一步合作所需的条件”是什么，旭辉没有详细说明。而4月15日早上，旭辉方面向《华夏时报》记者表示，公司向来严守投资纪律，对于投资理性投资，谨慎出价。“我们更愿意冷静衡量，以公允价格获得与战略需求匹配的资源。”

因为旭辉的退出，“彰泰资产包估值较低”的说法在行业内甚嚣尘上。例如，有报道称，一位接近该收购案的人士指出，股权层面的合作流产说明“彰泰的资产质量并不太好，例如表外负债这种问题，一般在尽调时才会发现。”

彰泰集团方面对此予以了否认。4月16日晚间，在融创中国宣布宣布旗下全资附属公司融创西南集团接手后数小时，一位接近彰泰集团董事长黄海涛的内部人士向《华夏时报》记者表示，市场对于此次的交易标的有不同声音，“但是融创给出了很好的评价”。

融创当晚发布的公告显示，本次交易的目标公司包含了彰泰在广西南宁、桂林等多个城市的54个房地产开发项目及3个房地产代建项目，可售建筑面积约1162万平方米，未售建筑面积约为825万平方米。上述目标项目主要为住宅业态，截至2020年12月31日总资产约487.16亿元。

“57个项目均分布于广西核心城市的核心区域，且资产包结构也非常优越，90%都是住宅，住宅比例高也意味着流通性强。”上述内部人士介绍说，此次合作项目的未售货值约700亿元，考虑到资产包的资源优势和融创的操盘优势，今年合作的销售金额差不多会达到260亿元，“能够为双方搭建的平台提供非常优越的现金流”。

达成合作的融创，对于彰泰的态度已不言而喻。此次合作中，融创间接全资附属公司融创西南集团向合资公司投入的资金总额约为99.1亿元收购彰泰80%股权，高出此前旭辉的65%股权占比。而约99.1亿元的合作事项代价，“乃由订约方主要参考彰泰集团实际投入、已售利润及目标项目的市场价值，经公平磋商厘定”。

而此前的合作中，旭辉仅用了8个亿“锁定”了彰泰65%股权，一直到合作结束相关的估值都未透露。不过，当时旭辉对彰泰物业公司65%的股权给出了4.3亿元的对价，此次融创服务对80%股权给出的是8亿元，对比之下，融创更看好彰泰。

值得一提的是，彰泰方面也向《华夏时报》记者否认了“公司因资金链问题选择出售项目来缓解资金压力”的说法。

根据融创公告披露的数据，于2020年12月31日，彰泰集团未经审核总资产约为人民币487.16 亿元，未经审核净资产约为5.95亿元。截至2019年底及2020年底，公司未经审核除税前净亏损分别为3.24亿元、1.08亿元，除税后净亏损分别为3.94亿元、1.78亿元。彰泰官网指出，公司剔除预收款项后的资产负债率为62%、净负债率为15.7%、现金短债比为2.4，“三道红线”全数达标。

广西市场潜力可期

4月15日早上，关于未来是否有其他合作的可能性，旭辉方面向《华夏时报》记者表示：“不排除未来在项目层面上与彰泰开展合作的可能性。”同时，为实现集团总体战略目标，持续进行区域深耕，旭辉集团经研究决定成立独立的广西事业部，负责广西区域的业务经营与管理。同时，原广桂区域事业部更名为“广州事业部”。但对于双方将来是否还有机会合作，彰泰方面婉拒了《华夏时报》记者的询问。

对于已经尘埃落定的融创，彰泰集团则充满好感，亦满怀希望。

彰泰深耕广西二十九年之久，拥有良好的市场口碑和客户满意度。据彰泰方面提供的相关数据，彰泰近3年（2018-2020）年销售金额均超过200亿元，2020年受到疫情影响的情况下，彰泰在广西市场的全口径销售金额达到224.5亿元、权益销售金额达到161.4亿元，根据广西2020年商品房销售额4251.5亿元计算，市场占有率约为5%，位居首位。另据中国指数研究院数据，2021年一季度，市场成交热度回升，房企销售速度加快。广西房企TOP10销售金额为270.53亿元，其中彰泰集团以47.44亿元居首位。

而作为广西本土房企，彰泰一直看好广西市场未来的发展，希望把市场做深做透。“在当前的市场环境下，区域龙头企业应该与行业龙头强强联合来发挥优势，才能进一步巩固在广西市场的领先优势。”上述内部人士表示，在黄海涛看来，未来房地产行业必然会朝着行业龙头房企与地方性龙头房企进行优势整合的方向发展，而通过合作发展可以达到强强联合。

在选择合作伙伴时，彰泰会选择有口碑有实力的、也看好广西的企业共同发展，且“只和前20强的房企合作”。而融创不仅稳居行业头部，在合作开发领域、收并购方面也具备了充足的经验与较好的口碑。因此，对于此次合作“彰泰和融创都非常有信心”。

黄海涛进一步解释说，选择融创进行深度合作，还因为双方理念一致、匹配度高，两家房企都看好广西市场的未来，“都是提供高品质的产品与服务为目标，而且融创服务的客户满意度也很高”。不仅如此，地产与物业服务之外，融创是在文旅、康养、会展等领域资源优势，也会给合作平台带来更多优质的产业资源，“为平台做大做强提供契机”。

毫无疑问，对于广西楼市未来发展前景的看好，是融创此次拿下彰泰的重要因素。

从区域市场来看，据广西自治区统计局统计数据，2020年1-12月份广西全区商品房销售面积6729.02万平方米，销售总额4251.47亿元，市场规模处于全国省市中等偏上水平，商品房销售面积在全国排名第11位。中国指数研究院近期发布的报告指出，2016-2021年，广西土地市场规模整体持续上升，2021年一季度商品房供销是历史次高位。

公告显示，融创目前已在广西深耕超过5年，除地产主业外还布局有物业服务、文旅、会议会展、医疗康养等多个产业。目前，融创在广西的布局多位于桂林和南宁。年报显示，截至2020年底，其在上述两个城市预计可售面积分别为236.7万平方米和303.87平方米。拿下“广西一哥”，无疑将直接改变融创在区域市场的量级和影响力。

而在公告中，融创也表达出对未来的期望：“合作事项将有助于本集团与彰泰集团的强强联合，进一步巩固本集团在广西壮族自治区的领先地位及市场影响力”。