3.8万/㎡！“老破小”涨幅第一？旧改之后房价...

3.8万/㎡！“老破小”涨幅第一？旧改之后房价...七雄争霸重楼战力 前几天，5月份南京热门二手房小区涨幅TOP10的小区曝光，其中建邺区虹苑新寓四村涨了3600元/㎡，涨幅10.47%。 图源见水印 从上面数据看出，虹苑新寓四村从原本的挂牌均价34380元/㎡，涨到5

前几天，5月份南京热门二手房小区涨幅TOP10的小区曝光，其中建邺区虹苑新寓四村涨了3600元/㎡，涨幅10.47%。

图源见水印

从上面数据看出，虹苑新寓四村从原本的挂牌均价34380元/㎡，涨到5月份37980元/㎡，涨幅10.47%。

据了解，虹苑新寓小区就是普通的老破小，周围的环境也不是很好，但为什么能涨幅第一呢？

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学区是老破小的涨价根本

虹苑新寓小学学区为南师大附属新城小学北校区，中学为南师大附属新城中学怡康街分校，目前学校还未出成绩。 再加上靠近在建的7号线，所以房价近期就上涨了。

不仅仅是虹苑新寓小区，最近鼓楼滨江的 南堡新寓和 大桥新村这两个房龄略大的老校区成交价也飙涨了！

就拿南堡新寓来讲，据链家数据分析：

今年5月份成交单价超3.5万 /㎡ ，4月份成交单价在3万/㎡-3.47万/㎡不等。

去年6月份，成交价格在3万/㎡左右，有一套目测是顶楼，成交单价2.2万/㎡，因为小区没有电梯，顶楼比中低楼层低1万/㎡也是可能的。

今年 5月份成交价

今年4月份成交价

去年6月份成交价

价格上涨最重要的一点是南堡新寓和大桥新村都是拉小方兴分校的学区房。

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老破小的咸鱼翻身之路

近两年在给购房者建议的时候呢，业内一直有一个统一的观点，那就是不要碰老破小！

当然老破小+学区，那对不起，当我没说。

除开学区，难道老破小就没有咸鱼翻身的可能吗？

在4月14日的国常会中，指出“推进城镇老旧小区改造，是改善居民居住条件、扩大内需的重要举措。今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍，重点是2000年底前建成的小区。”

两会中又明确提出，“新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务”

老旧社区的改造，不仅是外立面的翻新，更重要的是水电气路、光纤、管网的全面改造，还要给多层加装电梯，给老社区配建停车设施、养老设施。重点改造完善小区配套和市政基础设施，提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平。

没有旧改之前“老破小”的优势有那些呢？

学区。市中心的学校一般都是城市里办学资质比较老、教学质量比较好的的学校，甚至不乏一些老牌名校，这也是这些年老破小一直有市场的原因。

地段。一般老校区都在市中心，有绝对成熟的交通、商业、医疗等配套 。

在经过旧改之后，小区旧貌翻新，社区配套提升，价格当然也会上涨。当然部分可能面积小一点、户型落后一点，这也是无法避免的。

2016年有媒体报道称，南京一套位于市中心的92㎡老破小，原本价格是1.9万元/㎡。后来经过旧改，这套房子的房价涨到了2.8万元/㎡，总价上涨了80多万元。

据统计，在2019年南京主城六区改造的240个老旧小区中，经改造的老旧小区都大涨了一波，涨幅达到48.53%，直接带动了南京当地的二手房房价上扬。

另外关于老破小房龄老、产权短的问题，刚刚通过的《民法典》物权编中就有提到。

住宅：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。

也就是说，未来的房子， 大概率是要缴纳房产税的，缴纳了房产税之后，70年产权将很有可能名存实亡。所以房龄老这个问题也不用太担心。

这样看来，老破小想要翻身还是很有机会的嘛！

不过话又说回来，旧改目的并不是为了房价上涨 ，是为了提升生活的便捷程度。

虽说现在老破小还有一定的升值空间，但楼龄摆在那里 ，很多人也担心房子几十年之后究竟能不能撑住。目前，老破小最有竞争力的是教育上的优势，但教育重心终究也是会转移的，学校也会向新区迁移。

老破小究竟会不会咸鱼翻身，房价能涨多少，这都不是最重要的。旧改这项民生工程，能真心诚意服务到大众，才是最大的利好不是吗？

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老旧小区的“华丽变身”

随时老旧小区整治计划的推进，南京不少老旧小区都在“华丽变身”中。

一起来看看吧~

鸿达新寓小区的蝶变：

2019年，鸿达新寓小区纳入南京市老旧小区改造项目，6月开始由建邺区政府出资对小区出新改造。目前小区一角，一座崭新的智能垃圾房已经启用，小区居民们可以通过垃圾分类投放卡和积分卡投放垃圾。居民刷卡投放垃圾后，即可获积分，积分可以兑换物品。同时，根据积分的专用二维码，还可以追溯到每家每户垃圾投放是否正确。

外立面整治前

外立面整治后

单元门整治前

单元门整治后

图源：南京日报

摊铺沥青前

摊铺沥青后

下水管网修缮清疏前

下水管网修缮清疏后

图源：南京日报

此次出新完成后，小区环境得到了明显提升，整体环境整洁、干净。同时安保问题得到改善，减小了电动车充电引发的安全隐患。

茶亭村停车棚消防大改造：

近日，建邺区消防救援大队走访了茶亭村改造后的停车棚，此次老旧小区改造工程是对小区内的车棚进行了“专属”设计。车棚内加装了电动自行车智能充电桩，还利用简易烟感和简易喷淋，在消防物联网共同作用下，达到火灾预防和火灾初期扑救的效果。大大减小了安全隐患。

旧改在紧锣密鼓的进行中，老旧小区也“华丽变身”。

一起期待城市更好的发展吧~

声明：本文仅代表作者个人观点，不构成投资意见。文中的论述和观点，敬请读者注意判断。