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“双循环”下，房地产行业如何重塑新格局、激发新动能？城市房地产开发投资价值将发生哪些变化？房地产开发企业如何积极调整战略？

9月26日，在深圳举行的第十届中国价值地产年会上，每日经济新闻联手中国指数研究院发布的《2020中国房地产白皮书——城市投资价值与房企双循环发展策略》（以下简称《白皮书》）给出解答。

中国指数研究院常务副院长、中指控股CEO黄瑜在年会现场解读《白皮书》时表示：“《白皮书》围绕‘双循环’经济战略及政策导向进行中国城市投资价值、中国房地产行业竞争格局、行业发展趋势、房企应对策略等四大维度的研究，并且对不同企业在‘三道红线’下的应对给出了策略建议，希望这些数据和报告能够为房地产开发上下游企业赋予新的动能。”

最具投资吸引力城市

黄瑜表示，2020年，中指研究院结合城市及房地产市场在新阶段呈现出的新特征，对方法体系进行完善和迭代优化，更精准地挖掘城市房地产开发投资吸引力，推出“2020年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力百强”。

《白皮书》显示，2020年，全国地级以上城市投资吸引力前20名城市仍以一线、1.5线及规模较突出的二线城市为主。上海、北京、深圳、广州四个一线城市投资吸引力排名仍然保持不变，依次位居前四名。而杭州则得益于数字经济引领经济创新发展，叠加吸引人才力度明显加大，2019年常住人口总量突破千万、投资吸引力保持全国第五位；南京、武汉、苏州、重庆等1.5线城市也位居全国前十名，其中苏州房地产市场热度较高，区域一体化规划背景下投资潜力提升，历经三年后回归前十。

二线城市中，西安、长沙、宁波、佛山等地经济保持较高增速，人口规模显著，市场规模庞大，投资吸引力排名紧随1.5线城市之后。2.5线城市中唯一进入前二十的东莞，受益于大湾区建设规划，经济快速增长，市场稳定扩容。

其他2.5线及三线城市中，珠海、嘉兴等城市群内紧邻核心城市的地级市排名靠前，其中珠海、常州等地排名均有所提升。

“‘双循环’之下的城市研究不仅要看城市基本面，也要与房地产投资关联要素指标进行结合，通过人口、产业、交通三大维度研判城市发展潜力。”黄瑜指出。

人口聚集为城市带来规模效应和生产率提升的同时，也带来更多的住房需求，为房地产开发投资带来更多的机会。研究显示，近几年人口继续向大城市聚集，深圳、广州、杭州等城市常住人口增长加快，中心城市人口吸引力突出，加之各地“人才政策“继续发力，引才效果显著，杭州、广州、宁波等城市人口加快增长粤港澳及海西、长三角、京津冀及山东半岛、中西部六大核心城市成为人口主要聚集区域，全国整体呈现“3+6”的人口增长格局。

2019年杭州常住人口增加55.4万，居全国首位，深圳、广州常住人口大幅增长超40万，成都、长沙、郑州等省会城市新增常住人口超20万。

产业角度来看，区域间发展差距较大，东部地区经济综合水平在全国处于绝对的领先地位，北上广深、杭州、南京等中心城市受益于主要资源的进一步聚集，城市价值有望再上台阶。此外，“北上深”引领东部发达地区整体创新实力突出，西安、成都、武汉等中西部核心城市创新动能较强。

黄瑜强调，交通是实现区域间要素流通的基础，“内循环”主导经济发展的新背景下枢纽城市竞争优势将得到进一步强化。

高速铁路、城市轨道交通的不断建成通车，推动了人流、物流和资金流在城市间的流动，促进区域密切交流合作和资源优化配置。白皮书指出，截至2019年末，我国高速铁路运营里程达3.5万公里，已提前完成《中长期铁路网规划》中2020年高速铁路3万公里的目标。未来随着铁路网的不断完善，区域协同发展趋势将会持续加强，也将带动城市群的高质量建设，中心城市能级和核心竞争力进一步提升。

同时，成都、广州、杭州、北京、青岛、天津、郑州等城市轨道交通在建路线长，预计未来1~2年，这些城市的交通情况将得到显著改善，沿线片区价值进一步提升。近5年，全国城市轨道交通开通城市及运营线路逐年增加，从2015年的26个城市、116条线路，增加到2019年的40个城市、208条线路。2019年全国城市轨道交通新增运营里程达975公里，共有40个城市拥有城市轨道交通，新增运营里程近1000公里，其中成都以新增线路106公里居全国首位。

“双循环”下的发展策略

《白皮书》判断，2020年全年全国房地产市场预计将呈现“市场规模高位调整，房价以稳为主，新开工小幅下降，投资增速回落"的格局。

政策端，楼市调控基调将保持基本稳定，坚持“房住不炒”定位不变，房地产金融监管或将针对性趋严；需求端下半年政策优化边际效应逐渐减弱，加之疫情反复对居民收入预期的影响将制约销售持续反弹，全年商品房销售面积将在高位有所调整，预计降幅在5%~6.5%；价格端，地价高位运行及改善型项目集中入市将支撑房价整体以稳为主；而在投资端，下半年土地购置费及建筑工程投资将共同拉动投资额较快增长，但考虑到上半年疫情冲击，全年房地产开贸殳资额增速或将回落至5.5%~7.0%。

这意味着，中国房地产行业正在步入总量峰值、结构优化的阶段，市场集中度持续提升，整体利润水平呈下降趋势。未来，以数字化驱动发展将成为房地产企业的发展方向之一。—方面，房企通过结合数字化工具，向精细化运营转变，进一步提升运营效率的同时，助力品牌发展。另一方面，通过打造数据中台联通数据孤岛，沉淀数据资产发挥数据价值，将帮助房企更加及时的响应客户需求和市场变化，赋能品牌发展。

对此，《白皮书》认为，房企应结合不同城市市场周期及特点，通过线上线下营销联动、适时推出折扣促销等方式促进销售回款，从销售端确保资金的流动性和安全性。2020下半年，房企需偿还债务规模超5000亿元，加之偿债高峰的到来，未来房企偿债压力仍然巨大。房企应在做好银行贷款、信托、债券等融资方式的同时，进行融资创新，如通过发行ABS方式盘活存量资产，使融资渠道更加多元。

值得一提的是，2020年上半年拿地金额前100企业拿地总额15169.8亿元，拿地规模同比基本持平。TOP100企业拿地门槛值升至40亿元，环比增长21.2%。黄瑜强调，企业一定要进对城市，把握一二线城市、长三角等热点区域，借助智能化的工具拿地，而不是盲目拿地，用科学的工具甚至是在线看地，做一系列的数字研判，做一系列可视化的工具，做土地投资价值的判断。

面对当前行业最为关注的“三道红线”，黄瑜对不同企业给出了策略建议：“一定要注重现金流的管理、加大销售回款；二是审慎投资、量入为出，特别是不要轻易拿地王；第三考虑引进战略投资降杠杆，优化资产结构；同时也要拓展融资渠道，优化债务结构，应对目前的市场变化。

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