认清“大降价” 别栽“大跟头”
全国600个楼盘7折劲减!
赋予地区负责人额外2个点的折扣权限!
清盘最高再享8.8折!
全国所有楼盘每天推出10套特价房源,额外9.7折!
网上卖房2000抵用20000元!
新购房客免收三年物业管理费!
2020年9月6日晚,恒大营销大会上,教父许加印发出了“主席令”,吹响了“冲锋号”,要求金九银十,恒大每个月销售指标至少是1000亿。说得直白点,100万的房子,如果把各种折扣都算上,可以降到58万左右出售;而1000亿的月销售额,相当于招商蛇口这样前十五强房企6个月的销售业绩。
这不是恒大的第一次,也不会是最后一次。就在今年二月,恒大就启动了其历史上最大的一次优惠让利——全国在售楼盘7.5折优惠,另外再加一系列折上折。
心不心动,惊不惊喜?有没有觉得当恒大一再搞大折扣、大酬宾的时候,就连许主席腰间皮带上的爱马仕LOGO,仿佛都变得更加金光灿烂了?
这是良心的觉醒还是人性的回归?
不用想多了。
刮起这次折扣风暴的原因很简单——恒大缺钱了!
表现一:剔除预收款后的资产负债率83.75%
表现二:净负债率159%
表现三:现金短债比0.6
直接说人话,你我普通人将以上三条理解为恒大借的钱、负的债太多,现金流非常紧张,资金链有断裂的风险,就够了。
恒大为什么突然着急要“割肉卖房”?
答案在8月20日。
8月20日,住建部、央行约谈了多家开发商,明确提出房企要控制负债,不要继续快速加杠杆,之后就传出了所谓政府划定了收紧开发商融资的 “三道红线”和“四档颜色”,且可信度极高。
所谓“三道红线”:
第一道,剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;
第二道:净负债率不得大于100%
第三道:现金短债比要大于1
所谓“四档颜色”:
就是将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”,以有息负债规模为融资管理操作目标,分档设定有息负债规模增速阀值,每降低一档,上限增加5%。
这样一来,“三道红线”全部命中的,开发商有息负债不能再增加;触碰两条的,有息负债年增速不得超过5%;踩中一条的,增速不得超过10%;一条都中的,不得超过15%。
感谢看过这一段。立即上干货!
我们还是长话短说,政府相关部门的中心思想就是,不能再给那些一天到晚大量借钱买地、开发的房产企业,无休止、无节制的“供血”了。否则,地价会被一次次推高,房价会被一波波拉升,风险会被一层层叠加,对整个国家的发展和稳定形成现实的、严重的、难以挽回的损害。
讲了那么多,对于我们普通的房产持有者和投资者,现实的意义和作用是什么?
意义和作用太大了!
敲黑板了:
对于“三条红线”全部命中的房企,“危”“机”并存,“危”大于“机”。如果你情况不熟悉、资金不雄厚、抗风险能力不强,情愿失去“机”,别去触碰“危”。
“危”在哪?
以2019年数据来看(见附图),有五家企业命中“三条红线”。大家看看,是不是有点眼熟?是不是有几家企业的楼盘屡屡陷入“质量门”“造假门”,还记不记得前段时间某楼盘交付时那惊悚的“纸大门”?他们的现金流扛不扛得住,未来还能不能举债借钱,能借到多少,可能都要打个问号。如果某企业还热衷造城,大力造车,它的钱还够不够烧?如果政策刚性兑现,这些企业在建项目的质量能否保证,交付能否保证?
不是说这些企业开发的都有问题,也不是说其他企业的项目就一概的好。只不过咱们小老百姓就这么点米,不得选个至少看起来会架得更稳的锅,把风险降到最小么。
那么,“机”何在?
机在于,在“三道红线”的威慑下,一些企业会推出打折房、特价房,来回流资金,退出“高危区”。
如果这个楼盘区位良好,配套完善,交通便利,推进态势良好,而你又能够充分去了解,实地去踏勘,能省钱置业当然也是好事一桩。
不过,你要知道,“馅饼”和“陷阱”也就一字之差。
所以,再敲黑板了:
宁波房产投资“四大坑”,各位可最好全文背诵加灵活运用,哈哈。
“四大坑”之一:文旅项目
文旅项目,就是文化地产、旅游地产,以及衍生的养老地产。
沙滩确实是沙滩,大海确实是大海,但沙有软硬粗细,海有蓝绿黄橙。
风景确实有风景,情怀确实有情怀,但是一年去几次、一次住几天,感受有多深,感觉有多好,可得细思量。
海风湖风山风,少吹吹可以荡漾心情,吹久了也能腐天蚀地刺入骨髓;看太阳晒太阳拍太阳,发发朋友圈可以得到不少点赞,但也备不住被人嘀咕两句“真爱装X”。
更别忘记,前往文旅地产的长路多漫漫,配套难齐全。周末假期容易人挤人、车堵车,平时则荒荒凉凉。要上学得回市中心,要看病得回市中心,要开会得回市中心,要聚餐得回市中心,要团聚得回市中心。回到市中心,一想到自己的家具、装修在加速老化,想到高昂的保养维修费用,又得狠拍几下大腿。
“四大坑”之二:公寓项目
“核心城区精装LOFT公寓,不限购、不限贷、总价低、不摇号。”
买进以后呢?
居住密度大,上下班高峰时间的电梯让你 “分秒必争”“寸土必争”;
公摊面积大,普遍在25%左右,40平的建面一摊套内就只剩25平米左右,完全不是样板房照片那个小巧俊美的样子;
人员群体杂,你的旁边可能是办公室、民宿、轰趴馆、教室、影棚,各种各样的“过客”不会在意环境干净、行为文明,甚至合法都难保证;
杂项费用贵,商业用电用水,物业费普遍是毗邻住宅的一倍以上;
贷款限制多,首付至少50%,只能商贷,年限只有十年;
出手稅率高,个稅按总价2%或者差额20%缴纳,契税3%,土地增值费30%到60%。举个例子,一套40年产权、50平米的单身精装公寓,2年前以60万买进,现在以75万卖出,稅费按核定征收的话,需要缴近12万!
在我眼中,目前中国的公寓项目,只能盯住北、上、深三个超级一线的好地段。这里有足够强的总部经济,有足够多的高新企业,有相当数量能够为优质公寓付出不菲租金的“金领”“高管”“高端自由自由职业者”,以及为了突破限购、寻求落户的新富裕阶层。这样的公寓,才有了一定的投资价值。不信你看,咱们宁波江北万达公寓,到现在也就1万2左右的均价。
还有一个关键的关键,就是你把珍贵的现金用在了公寓上,对比入手住宅,损失了多少时间成本和机遇成本啊。所以,有人问我没钱,能不能先买公寓。我的回答是——没钱就去赚钱,去凑首付,然后坚决买住宅。
“四大坑”之三:商铺项目
一铺养三代or一铺坑三代?
这些年来,从一线到二线、三线城市,非极品商铺在网络购物、消费疲软的冲击和影响下,投资属性已经黯淡无光。今年的疫情,更是对商铺投资者的致命一击。
在宁波,大大小小的商业广场不断涌现,再加上商住混合项目中的底商,那几条不温不火的购物街、美食街,足以让你看花眼、挑花眼。我们稍微留意一点就会发现,各种商家如雨后春笋般钻了出来,但没过三个月半年的,又纷纷变了门庭、换了样。好几个档次偏低、运营不强的大型购物场所,已经是凄凄惨惨戚戚,彻底凉透。
别寄希望在那些搞返租的商铺了。人家玩的就是先抬价在减免的套路,卖给你就是按照几年后能够达到的高价卖的,所以返给你就是你买的时候多付的,而且还是分期!到时候垮掉了,还不用按协议的额度返给你了呢!那个中*城的商铺,央企上市公司背书的项目,现在怎么样大家也都看得清楚明了。
另外,商铺转手非常之难。即使你好不容易选对了商铺,涨了上去,还有人要接手,要卖了,要交多少稅呢?大概是买卖差额的30%到60%。100万的商铺涨到了200万,卖出去得交50万左右的税。
“四大坑”之四:写字楼项目
当前,办公方式正在发生剧烈变化,共享办公、远程办公、移动办公,对于传统写字楼的依赖越来越小。写字楼还有一个致命问题,就是它赚的是个“青春钱”,要的就是光鲜亮丽、高大上,越老则越不值钱。
所以我们看到上半年,北上广深四个城市空置率全部攀升,达到16.2%、20.9%、6.7%、25.4%,相比2019年上升2.4到9个百分点。平均租金全面下跌,分别跌了7.6%、6.3%、4.8%、13.6%。宁波写字楼空置率在10%到15%左右,租金约在全国的19位左右,现在再投资写字楼,只能说是“与趋势为敌,逆大势而上”。
最后给出今天的结论:
咱们在宁波购房投资,要警惕大开大建、大幅举债的开发商,面对9月以后大概率出现的折价房、特价房,要防止头脑发热,始终保持冷静,保证投资的安全;要聚焦住宅,永远紧紧把握住宁波房产投资的核心四要素——学区、地铁、配套、品牌,远离文旅、公寓、商铺、写字楼,我们就不会栽“大跟头”。
后记:承蒙老司机及其团队的青睐和鼓励,我鼓起勇气第一次投稿,其中自有一些不成熟的观点也受到了批评。对此,我很坦然。我们看老司机的文章就会发现,他既讲战略战术,也讲实际操作,重要的目的和作用之一,还是要引导和帮助我们学会自己思考、分析、判断。所以,我不惧打脸、无畏被喷,厚颜无耻地继续把自己的想法观点,真实真诚的展现给大家。也希望大家多做交流,共同进步。谢谢!
买房,永远在路上!
八月成交量意外跌二成,宁波楼市要走下坡路?
在“变”与“不变”中把握宁波楼市的未来
无锡又调控了,宁波怎么在想?
只要房价在涨,所有的问题都不是问题
本文源自微信公众号:房产老司机
- 标签:国内自拍综合精品视频
- 编辑:瑪莉
- 相关文章
-
又双叒战叙利亚!打平就出线的国足能打破魔咒吗?
北京6月15日电(卞立群)时隔一年半多,在北京时间16日凌晨2:00开战的世预赛40强赛阶段末轮比赛中,…
- 普京:俄美关系处于近年最低点 仍有问题需要对表
- 世卫组织警告:新冠病毒传播速度超过疫苗分发速度
- 高温炙烤4300万人!夏季未至,热浪已袭美国西部
- 31省份新增新冠肺炎确诊病例20例 其中本土病例2例
- 燃情欧洲杯,全新沃尔沃XC60上市,能否拔得头筹?
- 广州饮茶文化 会与保时捷911擦出什么火花
- 新宝骏推出Valli的真正意图:RC-5W宣告失败,换个名字瞒天过海
- 亚洲龙零整比高居榜单前十,潜在消费者得多考虑后续用车费用
- 刘宇辞职 连连下跌的北汽新能源要靠换帅惹关注?
- 外交部驻港公署:美国驻港官员谬论可以休矣