南京楼市新规来了！这一大笔钱今后你必须要交了

　　买卖转移、抵押权登记同步进行，将进一步挤压合同空间，业内人士表示后期操作“合同”会越来越难。

　　今天下午，我收到买房人爆料：此前小江和房主商量好通过“合同”做低总价、少交税费，现在小江被告知，合同做不了了，他要多支付近9万元税费。

　　小江，刚需一族，在江北高新区看好了一套78㎡二手房，5月底交了2万元定金，近期准备去办理过户手续，这中间却出了一些问题。

　　小江买的这套二手房实际成交价2.15万多/㎡，房主净得总价168万。按现在二手房交易税费，由于房屋未满2年，小江需要交、个税等，共计约13万元。

　　为了尽量减少负担，在中介公司的安排下，小江与房东商量签订两份合同。其中一份是按照正常交易价格签的，主要是为了向银行贷款。另一份则主要是报税用的。将房屋单价、总价做低，交易税费可降低到4万元，前后省去近9万元。

　　房主给出的说法是：他了解到的消息目前银行内部系统已和房管局联网，银行可以通过共享平台调取双方交易备案时提交的合同，发放贷款额度也将以此为依据。处于资金安全考虑，房主不配合再做合同，现在双方僵持不下。

　　贷款用正常合同，报税用“虚假”合同，这也是二手房交易市场常见的“合同”，事实上，这种现象在全国都普遍存在。常见的形式有两种：一是签订两份不同价格的房屋买卖合同，一份私下交易之用，另一份用来办理过户手续之用；二是把房屋买卖价格签低，然后另签一份装修补偿协议和旧家具买卖协议，以装修补偿款和家具款的名义，补足房屋实际成交价。

　　南京这种合同是否还有操作空间？随后我致电建设银行信贷部，得知：6月5日起，建行已经和网上房地产联网，在房管局备案的二手房交易合同，银行也可以调取，发放贷款时将参考房管局备案合同总价。中国银行也已实现联网，目前正在测试当中。

　　合同在给当事人带来“利益”的同时，也预示着风险。因为如果想通过合同做低总价、逃税避税，银行发放的贷款将调取房管局备案合同，买房人贷款额度将受到影响大打折扣，同时房主拿到的尾款也将比实际房款少很多。

　　“不能做合同是因为抵押登记和交易备案同时进行了。”365淘房存量房按揭部负责人李静根解释道，此前，市民在办理二手房买卖过户及银行抵押贷款时，需由买卖双方先办理公证委托、申请资金监管、再申请转移登记，领取不动产登记证书后，再由买方和银行共同申请抵押权登记，最后完成放款。也就是说交易签约备案在前，办理银行抵押贷款在后，常常提交两份合同，存在一些信息漏洞，也给了合同空间。

　　6月5日南京执行新规：二手房买卖转移、抵押权登记合办模式，将由买方、卖方和银行三方同时、一并申请转移登记和抵押权登记，转移登记登簿后，抵押权登记随之登簿，同时制发不动产权证书和不动产登记证明，银行随即完成放款。

　　业内人士说，以前合同可能还有操作空间，抵押登记和交易备案同时进行将进一步挤压合同空间。

　　其实合同本身就是违规行为，虽然可以省下一些税费，但也暗含风险。买卖双方要小心合同带来后期不变。买卖双方还是按照正规操作，不要因小失大。

　　6月5日起南京二手房买卖转移、抵押权登记将逐步实行一并受理、同步审核、同时发证，工作时效将从原二手房买卖转移登记10个工作日办结、抵押权登记5个工作日办结，提速到两项登记合并5个工作日办结，提速率达2/3，年内更是有望提速至3个工作日。

　　存量房买卖转移登记与抵押权登记合并办理最新流程：

　　买卖双方至银行：（1）查验买方是否有购房资格；（2）交易双方至银行开立个人账户；（3）签订《资金监管协议》；（4）办理卖方（第三方）账户资金监管额度冻结业务；（5）买方将购房全款转入卖方个人（第三方）账户。

　　买卖双方至不动产交易登记大厅：（1）在房产交易管理部门办理房产测绘配图、房产交易备案手续；（2）在税务部门申请核税、缴纳税费；（3）在不动产登记部门申请不动产转移登记。

　　转移登记登簿或买方领取证书后：（1）不动产登记部门通过短信方式通知银行，不动产转移登记已完成；（2）银行在共享平台中核实相关信息；（3）核实无误后，解冻卖方（第三方）账户，并短信通知买卖双方。

　　买卖双方至银行申请贷款：（1）查验买方是否有购房资格；（2）买卖双方签署授权协议；（3）银行工作人员通过共享平台查询买方（贷款人）家庭名下房屋状况，以及待交易房屋状态；（4）买卖双方根据选择签订《首付款资金监管协议》；（5）办理卖方（第三方）账户资金监管额度冻结业务。

　　银行贷款审批：（1）银行按程序进行贷款审批；（2）审批通过后，通知买方在申请登记前向卖方（第三方）账户存入首付款，并出具同贷书；（3）银行工作人员在共享平台中录入抵押登记相关申请信息、扫描相关材料并上传至平台中，将申请信息提交至登记部门。

　　买卖双方及银行至不动产交易登记大厅：（1）在房产交易管理部门办理房产测绘配图、房产交易备案手续；（2）在税务部门申请核税、缴纳税费；（3）在不动产登记部门申请不动产转移登记与抵押权登记。

　　银行取回证明后：（1）银行在共享平台中核实相关信息；（2）按程序申请放款，将贷款打入卖方（第三方）账户；（3）解冻卖方（第三方）账户，并短信通知买卖双方。

　　6月1日起房产交易试点一站式窗口，交易登记与发放银行贷款同步，选择资金监管的卖房人可提前近一个月拿到房款。