南京严限价令、楼市调控10细则连续出台引关注

　　关于南京将设定“房价涨停板”政策，上周南京玄武区微博“玄武发布”就曾对外公布，不过随后就被删除，但一时成为了关注的焦点。4月25日晚间，南京对外发布了该政策，这也就意味着南京严限价令正式落地。

　　根据南京市发改委公布《南京市委南京市人民关于推进供给侧结构性的意见》的政策解读，其中提到楼盘申报均价每平方米2万元以下的，年化涨幅不宜高于12%；每平方米2万~3万元的，年化涨幅不宜高于10%；每平方米3万元以上的，年化涨幅不宜高于8%。

　　由于该政策提前对外透露，上周南京17家楼盘突击开盘，推出3400多套房源，其中7家楼盘售罄，成交量环比上涨了28.6%。

　　26日南京市《关于推进供给侧结构性促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》进一步浮出水面，10条细则再次引起业界震动。

　　1 精准去库存，商办库存较多、去化周期较长的区域，允许调整土地用途、规划条件。

　　2 保持合理土地供应规模节奏，地块拍卖中保障房建设资金应与土地出让金首付款一并支付。

　　3 遏制房价过快上涨势头，对六城区、江宁区、浦口区的商品住宅项目设置8%-12%的涨幅空间。

　　6 刚需集中区域，保持100平方米左右户型新建住宅（含商品住宅、保障性安居工程项目）50%的合理占比。

　　南京房价连续上涨13个月，并且涨幅没有缓解的趋势，这让当地有关方面坐不住了。4月25日晚间，南京市发改委对外公布《南京市委南京市人民关于推进供给侧结构性的意见》。

　　《意见》明确了分类施策做好去库存工作、有效遏制房价过快上涨势头、建立购租并举住房制度、积极推进棚户区和保障性安居工程、发挥合理住房消费政策效应、支持房地产行业转型升级等6项重点任务。

　　《意见》还明确指出，要加大普通商品房用地供应力度，适时适度调节土地出让的区域、时序和节奏，推地市场供需基本平衡。今年，南京全市新建商品住宅用地供应不低于500公顷。加强普通商品房价格指导，鼓励企业加快普通商品住宅上市节奏，保持房地产市场合理适度的价格水平。

　　对于南京主城六区以及江宁、浦口的商品住宅项目，按照价格区间分类指导，申报均价每平方米2万元以下的，年化涨幅不宜高于12%；每平方米2万~3万元的，年化涨幅不宜高于10%；每平方米3万元以上的，年化涨幅不宜高于8%。

　　在土地出让方面，《意见》要求，南京将及时开展新建商品住房成本调查，对竞拍取得的土地，溢价45%以上部分准许成本调查内容。同时，严厉打击虚假广告、等市场交易违法违规行为，加强对个人住房贷款首付资金来源的审查。

　　此外，《意见》还要求落实差别化住房信贷政策和税收优惠政策，加大对刚性和改善性住房需求的支持力度。继续推进住房公积金异地个人住房贷款，适当调整公积金贷款额度，推动商业银行扩大公积金归集范围。

　　由于南京严限价令上周就提前了消息，因此南京开发商集中抢在政策落地之前开盘，以提高楼盘的价格。

　　位于南京河西板块的两家楼盘在政策落地前一天领取了预售许可证，与前一次开盘价相比，这两个项目价格涨幅均在20%以上。其中，宏图上水云锦项目，刚刚领取的216套房源均价达到了45000元/平方米，相比首次开盘的整整一年之前，房价上涨了47.5%；相比前一次开盘均价37500元/平方米，也上涨了20%。此外，复地宴南都项目也拿到了334套房源的预售许可证，均价在32000元/平方米左右，该楼盘上一次推新是在去年底，当时的房价为26000元/m2，四个月时间价格上涨了6000元/平方米，涨幅超过23%。

　　统计数据显示，从去年12月到今年4月，85家楼盘中，有33家楼盘房价涨幅在20%以上，仅有16家楼盘涨幅在10%以内。房价涨幅 的是麒麟楼盘启迪方洲，从13200元/平方米涨到19000元/平方米，涨幅高达44%。

　　数据显示，截至4月24日19：00，上周南京楼市（4月18日~4月24日）共认购3402套，成交4133套，日均认购486套，日均成交590套，与前一周（4月11日~4月17日，共认购3952套，成交3215套）相比，认购下跌13.9%，成交上涨28.6%。其中，17家楼盘推出的3400套房源中，有7家楼盘售罄，9成以上的楼盘售出8成。

　　房地产行业初对记者说，“上周政策提前透露，虽然立即遭到删除，但是出自微博，真实性毋庸置疑。开发商知晓了政策将要落地，必然会在上周集中抢跑，避免因为价格太高被打回，所以上周成交量的是意料之中之事，新政落地之后开发商推盘量会有所下滑。”

　　即按季度分解控制房价涨幅，如上一季度房价指数涨幅过高，则对当季度目标进行动态调整和控制。

　　对主城六区以及江宁、浦口商品住宅项目，不含180平方米以上及低密度住宅，按照价格区间分类指导：

　　申报均价每平方米2万元以下的，年化涨幅不宜高于12%；每平方米23万元的，年化涨幅不宜高于10%；每平方米3万元以上的，年化涨幅不宜高于8%。

　　以2016年初批次成交均价为基准点，以新政发布之日为时间节点，新政发布前今年已申报一次的，以该次均价为基准点；今年已申次的，综合测算出一个基准点；今年未申报的，以下一次申报批次均价为基准点。

　　领取预售许可证的项目应一次性公开全部房源，及时对外销售。对，欲整栋、大面积上调价格的不予调价申报。

　　近一周以来，新政的时间节点一直是 悬疑，现在答案有了，昨天下午，南京市物价局 接受扬子晚报采访对“调控红线”作出解读，服务价格处处长王阳解释，年化涨幅8%-12%的控制周期就是指以具体楼盘2016年年初批次成交均价为基准点，到2016年底的整体涨幅。

　　举个例子，某楼盘今年只开过一次盘，2月份推了一批房源均价为35000元，那么新求即今年年底前多涨35000×8%＝2800元。至于这个楼盘今年初的35000元与去年的均价相比涨了多少，那不在调控范围内。

　　今年开过盘且只开过一次盘的好算，就按今年 次开盘价格作为基准价，今年内可以再涨的空间也就是看得见的了。

　　问题是，今年还没有开过盘的怎么算呢？王阳说，如果该楼盘接下来要推出一批房源，那么就以它接下来推的这一次，即今年首批次房源的成交均价作为基准价格。

　　而有些楼盘今年内可能已开过数次盘，是以 次开盘还是后一次开盘的价格作为基准价呢？王阳说，两种都不公平，因为这些楼盘事先也不知道要出调控政策。对这些楼盘物价部门将以数批次成交均价加权计算，并参考周边同类型同品质楼盘价格，定一个基准价，在这个基础上，年内涨幅不宜超过8%-12%。

　　“年化”是个有些偏金融行业的专业词汇，很多人对此概念比较陌生。南京市物价局服务价格处处长王阳解释，所谓“年化涨幅”即按季度分解控制涨幅，这样一说就好理解了，实际操作上与2014年“宁七条”有些类似。

　　王阳说，按季度分解控制房价是一个动态调整的过程，如果上一季度的涨幅过高了，将相应调整当季度的控制目标，以确保今年内的涨幅控制在8%-12%这个目标线，防止房价大起大落。

　　南京“限涨令”尘埃落定，根据不同的房价区间设定不同的涨幅空间，从8%到12%不等，那么楼盘的价格究竟会怎样变化呢？下面举几个例子来说明。

　　昨晚开盘的河西中部项目宏图上水云锦房价从之前一次的37500元/㎡涨至45000元/㎡，这也是该楼盘今年内的 一次开盘。按照 的“限涨令”，该项目价格超过30000元/㎡，涨幅空间为8%，因此宏图上水云锦今年的 售价只能在48600元/㎡以内，涨幅为3600元/㎡。

　　值得一提的是，河西楼盘仁恒江湾城今年4月初推出了一批新房源，这也是今年的首次开盘，房价为45000元/㎡。由于这批房源的面积全部在220平方米以上，超过了180平方米，因此该楼盘将不受“限涨令”的。

　　江宁与麒麟等地有不少楼盘在今年内多次推盘，根据，将按照之前开盘的价格综合测算，不过具体尺度如何把握并未明确。

　　这一类楼盘还是比较多的，凡是没有推过新房源的项目，将根据年内新开的价格为基数，并根据“限涨令”设置涨幅。

　　“申报均价每平方米2万元以下的，年化涨幅不宜高于12%；每平方米23万元的，年化涨幅不宜高于10%；每平方米3万元以上的，年化涨幅不宜高于8%。”这三个幅度是怎么确定的呢？

　　王阳解释，在2007年之前南京曾实施“一房一价”政策时提出过一个概念，即普通商品房的合理利润率为8%， 上浮5%，这次给这三个类型的商品房定一个指导涨幅，也是参照了普通商品房的利润率，并考虑了普通老百姓对平均涨幅的接受程度，“并不是说你一定要涨这么多，而是给出一个 涨幅的指导意见。”

　　楼市调控在南京不是 次，但是明确公布“调控红线”还是 次，分类指导也是 次。“都闷在壶里不好，”王阳认为，明确地公布出“调控红线”操作性更强，也让社会包括房产商明白，什么样的涨幅叫作合理的涨幅。而分三个类别来调控，也是根据价格高低，越是高价楼盘的涨幅控制得更紧一些，目的是指导房价更加合理。

　　记者 眼看到这个政策就有个疑虑：既然以今年 次申报的成交均价为基准价，那么今年还没有开过盘的开发商岂不是做梦也要笑醒？我 次就涨足了，不就可以规避新政调控了吗？王阳说，并非如此。今年没申报过的，首次申报也必须价格合理，虽然不追究与去年价格相比的涨幅，但也不能随便涨，要与周边同类型同品质楼盘价格相当，不能明显超出。

　　有的楼盘今年内已经申报过不止一次，年内的涨幅也早超过“红线”，是不是这些楼盘的房价年内已见顶？王阳说也不能这样理解，“这样不公平，这些开发商也不知道接下来要有调控政策呀。”他说，对这些楼盘，就会按上述加权计算方式再参考周边均价，由物价部门给它算个基准价，在此基础上，年内它还是可以有8%-12%的涨幅的。

　　近日网上有观点认为，一刀切的“红线”对品质好的楼盘是个打击。对此，王阳回应表示，同区，房源类型品质不同，并不是就死套百分比。比如 批是毛坯房，下一批推出了非毛坯房，那就用毛坯的价格来比较计算涨幅，非毛坯部分的价格由第三方评估。同样的道理，同一个小区，有的是小高层，有的是高层，价格也是有差异的，在不同批次推出来不同类型的房子，物价局也会通过一定的比价关系将其折算成同一类型的房子来计算涨幅。那么，有开发商说，我上批推的是沿街的几幢，这一批是楼王，是不是该放点空间。王阳说：“这个不管，类型一样的都一视同仁，开发商自己去把握好差价，后的成交均价在涨幅范围内就行。”

　　“不是不让，只是指导企业合理制定价格，将房价上涨控制在一个合理的空间。”王阳说，房产开发企业都有各自的销售目标和任务，而且也不是没有空间，不会导致企业纷纷，购房者无房可买。若真有开发商的，意图大幅的，将不予申报，房管局也会对其进行处理。（据扬子晚报、每日经济新闻综合整理）

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