苏州2017年房价会降吗？在这两个区想都不要想
单位发年终了，晚上和老婆商量投资的事情，猝不及防被吐槽了：你作为一个搞投资策略研究的研究员，整天研究黄金啊、基金啊、股票啊，挣的都是小钱，早让你研究研究苏州的房地产市场，为咱爸咱妈养老定居出点力，你都不放在心上……此处省略1万句。
迫于太座压力，笔者悉心分析了2016年苏州市房地产市场的运行特点，并在此基础上展望未来的房价与销量走势。如果您也有在苏州买房的计划，不妨一看。
2015年下半年，苏州市新房成交量快速上行至历史高位，但2016年以来下行明显，11月交易量为多年来最低水平。2016年全年，苏州（市内五区，不含吴江区）住宅成交64478套，同比下降19.3%。回顾历史来看，苏州住房交易量在2015年达到9.7万套，处于历史高点，特别是2015年10月开始连续3个月交易量突破1万套，但从2016年2月开始，除3月和9月因调控政策预期（沪深在3月率先出台政策，9月多个城市出台政策），交易量略有提高外（分别成交9351套和13769套），整体交易量处于下行态势，11月仅成交2562套，是多年来的最低水平（参见图1）。
虽然2016年苏州市新建住宅成交同比大幅下降，但在供给紧缺，库存较少的情况下，苏州市商品房价格再创新高。
在2015年商品房销售快速上升的情况下，2016年一季度苏州市房地产库存持续下行，最低仅为2万套，去化周期只有2.6个月。自2016年4月以来，苏州住宅短期库存水平稳步上行，到12月底的可售量为4.3万套，比最低点回升超过100%，出清周期升至5.3个月（参见图2）。
虽然2016年下半年苏州商品房库存出现一定的回升，但去化周期仍处于低位，继续呈现供不应求的局面，这导致2016年苏州市房价快速上升。成交均价自2015年下半年以来持续上涨，2016年调控政策出台以来，近2个月高位盘整。2011-2014年，苏州新房成交均价一直稳定在1.1万元/㎡左右，但从2015年开始，苏州房价快速上涨，从2015年1月的1.19万元/㎡上涨至2016年的11月的1.59万元/㎡，涨幅达33%；样本住宅均价同比涨幅也不断提升，2016年4月突破20%，此后最高上涨至32%。2016年10月份出台调控政策后，苏州房价出现阶段性盘整，11月份同比涨幅有所回落，但房价仍处于历史高位。
在市场热度提升的同时，苏州大户型成交占比明显上升，表明这一轮成交量增长主要源于改善类需求的：从成交套数来看，2015年，120-160㎡和160㎡以上户型的成交套数占比分别为27.2%和9.7%，是2012年以来的最高水平，2016年1-11月，占比进一步上升至28.5%和14.3%，160㎡以上户型的占比扩大最为明显（参见图4）。
值得注意的是，2016年下半年，随着整体成交量的下行，90㎡以下的中小户型价格基本稳定，但大户型价格波动幅度较大。2016年11月，160㎡以上户型成交均价为2.17万元/㎡，比10月环比下跌13.7%，12月成交均价又较11月环比上涨11.3%；而11月90㎡以下和市场整体均价环比跌幅分别为6%和4.3%，12月的环比涨幅分别为8.4%和4.6%（参见图5）。
鉴于2016年以来苏州市房价快速上涨，苏州市在2016年10月4日出台了调控政策，基本与“930”后多个城市出台调控政策类似，限购、限贷等政策均有涉及，执行范围为不包括张家港、常熟在内的六区两市。
具体来说，本地户籍居民已有3套不得购买（绝大多数限购城市为已有2套即不得购买），外地居民提供1年社保记录可购买1套，已有1套的不得购买，限购力度弱于多数城市。但“限贷”政策力度较大，对有1套房且贷款未结清的，首付比例提高至80%；对无房有贷款记录、有1套房无贷或已结清的，首付比例提高至50%；对多次申请公积金贷款的，首付比例也有提高，额度有所下调。
一个地区的房地产价格，短期看货币宽松程度，长期看人口流入情况。2016年，苏州房价快速上涨的原因除了宽松的货币政策和库存紧缺以外，核心原因在于苏州具有发达的园区经济和县域经济，导致人口持续流入。
一方面，苏州园区经济极为发达。发达的各类园区成为苏州经济发展的重要推动力。目前苏州拥有国家级开发区14家、省级开发区3家、综合保税区（保税港区）7家。根据同济大学发展研究院2015年发布的《2015中国产业园区持续发展》，苏州工业园区（为中国和新加坡共建的国家级项目）、昆山经济技术开发区位列2014年国家产业园区持续竞争力前10强、苏州高新区（位于苏州虎丘区）位列24位，吴江经济技术开发区、昆山高新技术开发区也位居全国百强范围之内，在全国范围内具有很强的竞争力。
强大的园区经济，推动苏州第二产业和县域经济快速发展，促使苏州市人口持续流入，其中外来人口规模和占比均位居长三角第二位。截至2015年末，苏州常住人口达1062万人，在长三角城市中居于第二位。在常住人口中，非本地户籍人口达395万人，其规模和占比在长三角城市中仅次于上海，是第三名杭州的两倍以上（参见图6）。而且，苏州目前仍呈现人口净流入态势。
发达的园区经济和持续流入的人口成为苏州房地产市场长期健康发展的基石，也是苏州2016年成为二线城市“四小龙”之一的核心原因。
进入2017年，苏州房地产市场调控政策将继续维持目前的力度，对市场带来进一步，交易量继续盘整，价格将有局部下跌，具体预测如下：
（1） 2017年交易量可能在6万套左右，较2016年小幅下降。2015年苏州新房交易量创下9.8万套的历史新高（2012年虽高达11万套，但里面有近一半属于保障性住房），2016年回到6.7万套左右的水平，随着政策效果的进一步，预计2017年将进一步下降，预计新房交易量接近前几年均值6万套的可能性较大。
（2）供应相对紧张的局面进一步缓解。目前，苏州新房可售套数为2.9万套，出清周期仅为5个月，较2016年中的阶段性低点已有明显提升。截至2016年11月，苏州市商品住宅的施工面积和新开工面积分别达到8295.73万㎡、2064.74万㎡，较2015年全年分别增长4.5%、29.7%。据此可判断，2017年上半年批准上市量增加，预计到2017年中，供应相对紧张的局面进一步缓解，出清周期有望接近10个月左右的历史高位。
（3）价格整体震荡下行，姑苏区、工业园区高位盘整，相城区土地和新盘供应相对较多，出清周期上行更加明显，未来价格调整可能性最大。市场起步更早、房价更高的姑苏区、工业园区，目前土地供应更显不足，预计未来这两个区域交易量降幅将更加明显，但价格难以显著下跌。而相城区过去三年土地成交量是新房交易量的1.4倍（其他区域仅为70%左右，工业园区仅为21%），未来供应相对充足。
