一张地图看懂杭州新房二手房价差

　　注：样本范围选取自2016年7月1日至2017年1月31日成交量大的一二手住宅，去年下半年杭州房价量价齐升，结果更具参考性。数据来源于透明售房网，由杭州我爱我家提供。

　　近些年的杭州楼市，有个特点为大众所默认，那就是同一板块的二手房价格较新房要低得多，有的板块二手房价甚至只有新房的一半。

　　自去年下半年起，杭州新房市场房价涨幅显著，二手房价格虽然也在同步上涨，但无法与新房市场的涨幅相提并论。而一个板块内二手房与新房的价差越小，就意味着这个板块的承价能力越高。

　　杭州各大热门板块中，二手房价与新房价格究竟相差多少？本报记者通过抽样调查，选取目前各大板块内在售的新盘及成交量排在板块前十的二手房做了一番对比，得出了一些结论，可供购房者参考。

　　申花、桥西、城东等板块无疑是2016年杭州楼市最火热的板块之一，连带板块在售的二手房价格也跟着水涨船高，但从结果来看，板块大火之余，并未迅速缩小新房与二手房间的价格差，板块二手房成交均价相比新房的签约均价，每平方米价差在8000元/m2以上。

　　像热门的桥西桥东板块，新房签约均价接近36000元/m2，但二手房签约均价不足25000元/m2；申花板块同样如此，新房房价一上涨，如今均价已接近35000元/m2，但二手房除了万家花城、文鼎苑等次新或学区好的楼盘成交价格还不错外，成交量高的其他小区如庆隆苑，二手房成交均价不足20000元/m2。

　　新房与二手房价差最大的，无疑是市中心板块。市中心的二手房多以上世纪十年代的老房子居多，稍微新一点的是2000年以后的房源，基于地段好、周边配套成熟，刚需、投资性客户都比较青睐，因而成交量不俗，只是近几年房价涨幅较缓慢。

　　但新房刚好相反，地段好、产品新相对更能卖出溢价，如滨江华家池公寓、融信杭州公馆，目前的成交均价皆已破50000元/m2，然而同区域的二手房，即便是学区更好的采荷小区，二手房成交均价也就在26100元/m2左右，其他房龄更老、学区稍差点的二手房小区，成交均价还要低。

　　同样价差比较大的还有钱江新城板块，新房与二手房的价差高达16048元/m2。

　　出人意料的是下沙板块，新房成交均价仅比二手房贵了170元/m2。其中很重要的原因是板块内新房、二手房房源倒挂。

　　我爱我家数据显示，2016年7月1日至2017年1月31日这7个月时间里，除朝晖、景芳、翠苑、大关等体量大的老小区外，单个小区成交量排名前十的楼盘里，下沙楼盘占了七个，成交量排名前五的小区均在下沙。但下沙可售的新房存量却很少，去年入市的纯新盘仅中国铁建保利像素一个楼盘，其余皆为区域内销售多年的老盘。

　　“主城区其他板块都涨得太快了，下沙相对仍是价格洼地。”业内人士表示，下沙目前二手房均价，只能说是回到了2009~2010年左右的价格，有的买家即便卖了二手房也不一定回本。

　　总体而言，新房与二手房的价差仍有一定幅度，但细细分析数据会发现，板块内成交量比较大的次新房（指年代较新的二手房或空置房）与新房相比，价差并不大，每平方米价差在三四千元上下。

　　拱宸桥西的远洋公馆，透明售房网数据显示，去年7月1日至今年1月31日共有36套成交，二手房成交均价为35249元/m2，而拱宸桥东的大家绿城金鳞府，首开至今的网签均价为37527元/m2，两者间价差不足2300元/m2。而同一板块的和睦新村、小河佳苑，二手房成交均价只有20000元/m2左右，但板块内新房均价已接近36000元/m2。

　　九堡板块与三墩板块的新房与二手房，价差也就在3500元/m2上下，主要原因是板块内在售的二手房多以次新房为主。

　　像三墩板块，中海紫藤苑、金地自在城都是2010年后交付的房源，二手房成交均价在20000元/m2以上，亲亲家园、都市水乡房龄相对较老，但也是2005年以后的房子，成交价格高的也能达到20000元/m2，而板块内在售新房水晶郦城近月签约均价仅22000元/m2。

　　九堡板块类似，除经济适用房拉低板块的二手房成交均价外，次新房的成交均价都在17000元/m2以上，高一点的如绿城丽江公寓，7个月时间成交了121套，成交均价在22259元/m2，仅比一之隔的新盘铂金海岸均价便宜了不到3000元/m2。

　　若这些次新房的房东想进行置换，买板块新房只需补一定的差价，他们对于板块中的新房市场起到了一定的支撑作用。

　　虽说新盘均价普遍高于二手房，但有一类房源除外，那就是名校学区房。其中典型例子当属申花板块的耀江文鼎苑，2016年7月1日至2017年1月31日，透明售房网数据显示二手房成交均价38508元/m2，在去年行情最火爆的时候，有业主曾以50000元/m2的价格出售。这一均价高于板块内大多数在售的新盘均价。

　　带学区的地铁房同样能卖出高价。滨江的东方郡小区，依傍江南实验学校，又紧邻地铁1号线滨和站，不仅成交量是滨江区二手房中最高的，成交均价更是达到34557元/m2。在滨江一带的经纪人印象里，东方郡小区的成交量这几年一直居高不下，尤其是90m2左右的小面积房源，买的人很多。

　　下沙金沙湖一带的龙湖滟澜山也有此现象，紧邻地铁1号线金沙湖站的利好，项目还是新盘在售时，价格就不低，如今进入二手房市场，成交均价同样不俗，甚至较一之隔的新盘和达御观邸价格还要高。购房宝数据显示，和达御观邸的网签均价为18245元/m2，而龙湖滟澜山二手房的成交均价则已接近20000元/m2。

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