苏州楼市其实比合肥和沈阳更惊人

　　城镇住房总量远高于广州，天津都没法比；工业瓶颈、人口增速滞缓......苏州样本，可能是一个比合肥、沈阳更令人瞠目结舌的案例。

　　张银银有两个前同事，想要过理想的生活，相继离开，去了苏州。他们都在苏州买了房。今天我为他们写写苏州，只是我希望他们不要看到该文

　　很多人只知道苏州是我国经济总量第7的城市，不知道，苏州基本算是我国第一大工业城市。

　　2016年，苏州全市实现工业总产值35767亿元，比上年增长0.1%。上海完成工业总产值33079.72亿元，增长0.7%。

　　当然，从通常大家作比的规上工业产值看，2016年，苏州为30679亿元，增长1.1%。上海31082.72亿元，增长0.8%。苏州略低于上海，两个城市极为接近。不过，两个城市的工业都遇到明显瓶颈。

　　不仅如此，苏州的进出口总值位列各大城市第四位。这样一座城市，又处在富庶的长三角，房价怎么可能不贵。不过，2万块左右的房价（有的区域其实不到这么多），和很多城市比起来，苏州要说也不算太夸张。

　　更有意思的是，“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）注意到，2016年苏州房价起跑很早，也被一些称作“楼市四小龙”，但这座城市后来的房价走势，却并没有到极端失控的地步。

　　1、《苏州统计年鉴2016》显示，2015年苏州全体常住居民人均住房51.1平米，城镇也达到43.8平米。住的真是开森，幸福的苏州。

　　而2015年末，该市常住人口1061.60万人，其中城镇人口794.08万人。如果这么算，截至2015年苏州城镇有34780.7万平米住房；

　　图1.1990-2015年苏州历年房地产开发投资情况 图表来源苏州统计年鉴2016

　　2016《苏州统计年鉴2016》可以算出，1990-2015年，苏州市城镇住宅开发了1.9亿平米住宅。考虑到这些年还拆迁了部分，当然1990年之前苏州也有一些城镇住房，折冲、抵消后，还是和上文计算的差距很大。

　　为何？首先，部分保障性住房、工业开发及城镇化等的回迁房漏算；苏州城镇居民自建房屋比例之高令人，竟然高达24.4%。见下图2：

　　也就是说，苏州城镇住房有3.5亿平米，还真不假。“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）感到！2016年，苏州又建成了1000多万平米住房，还有各类非住宅性质的公寓等。以居住为目的的房子，只会更多不会更少。

　　那么，苏州城镇住房比广州的25741.03万平米高太多，也高过天津2015年的30928.34万平米。

　　详见《天津房价，京津冀一体化后真的够高吗？看看这些数据吧特超大城房价的隐秘世界⑤》，3月10日；《利好明显，广州房价可能深圳化！特超大城房价的隐秘世界③》，3月8日。

　　《2016年苏州市国民经济和社会发展统计公报》披露，2016年末，该市常住人口1062.57万人，其中城镇人口802.24万人。全市户籍人口678.2万人。有必要指出，苏州虽然城镇化率高，但也还有20%的农村人口。而苏州的小城镇、农村，大部分已经准城市化，对苏州市区的依赖没有一般城市大。

　　还有所谓300多万外来人口中，很大部分从业于中低收入行业，有很大部分可能只是来打工，永远不会在苏州买房，暂时过的是群居生活。

　　而2015年末，该市常住人口1061.60万人，其中城镇人口794.08万人。户籍人口667.01万。是的，苏州一年多人口增速1万都还差一点。一个发达的城市，少有这样的。房子比广州、天津多，人口却没人家多，“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）想说你懂的。

　　公报的措辞是，人口总量基本稳定。苏州市的统计公报还说，2016年该市房地产市场平稳发展。

　　全年，该市完成房地产开发投资2163.24亿元，比上年增长16.0%。商品房新开工面积2966.51万平方米，比上年增长37.8%；商品房施工面积12124.1万平方米，比上年增长7.4%；商品房竣工面积1882.07万平方米，比上年增长13.8%；商品房销售面积2494.05万平方米，比上年增长16.9%，其中住宅销售面积2258.6万平方米，比上年增长16.4%。

　　这个人口增速，较高的城市化率，县域经济发达，乡村大部分事实上城镇化，本地人对城市房地产的刚需越来越弱。却有如此高的供给和销售，苏州房地产呈现的喜气来自于哪儿，想想都明白。投资、上海等区域高房价退而求其次者的选择，占比绝对不低。

　　有一组数据值得注意。2016年，苏州完成全社会固定资产投资5648.49亿元，比上年下降7.8%。也就是说房地产投资超过38%。

　　第一产业完成投资0.91亿元，比上年下降76.4%；第二产业完成投资1987.31亿元，比上年下降9.8%，其中工业投资1982.29亿元，下降9.9%；第三产业完成投资3660.27亿元，下降6.5%%。民间投资比重提升。全年完成民间投资3237.93亿元，比上年下降1.4%，民间投资占全社会固定资产投资的比重达57.3%，比上年提高3.7个百分点。

　　这或许说明苏州的发达，工业化、城市化已经不错，进入后工业化时代。同时，不也说明，苏州对房地产的倚重越来越强烈。

　　还算不错，2016年，苏州实现地区生产总值1.54万亿元，按可比价计算比上年增长7.5%以上。这个成绩的组成背后，房地产贡献之大。

　　此外，苏州2015年的数据也很有意思。《苏州统计年鉴2016》显示，2015年，苏州市住宅销售面积1940.9万平方米，增长34.2%。增速之惊人，让人。如此大基数上，2016年依旧较高增长，实在是苏州相关人士的购买力。

　　当然，这一组数据也反映出苏州下辖县区市的普遍富裕，买得起；同时，“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）认为，苏州也是不少上海及长三角投资者、退而求其次者的选择；或许，还体现出，苏州在后工业化时代，除了房地产，转型迫在眉睫。太依赖房地产了。

　　《2015年苏州市国民经济和社会发展概况》的描述是，2015年，苏州房地产市场明显回暖。

　　2015年，苏州完成房地产开发投资1865亿元，比上年增长5.7%。商品房新开工面积2153.4万平方米，比上年下降31.4%；商品房施工面积11285.9万平方米，比上年增长3.5%；竣工面积1653.1万平方米，比上年增长8.2%。全年商品房销售面积2133.7万平方米，比上年增长33.4%。

　　上述数据说明什么？苏州这座工业起家的城市，文章一开头就写过，工业增速基本停滞。现在再补充一下，2015年苏州工业总产值其实比2014年还略减少了一点，吧。

　　至于三产，特别是高端服务业，苏州不可能抢得过挨着的上海，剩下的还要面对杭州、南京的夹击。对了，长三角无弱旅，苏南都富裕，苏州压力大可以想象。

　　最后，说下。作为华东城市，靠海仅100公里，苏州良好天2016年只有76.2%，也就是278天。不算差，比2015年还有进步，但也算不上好。这是苏州的代价，也是我国经济发展的污染缩影。当然，2016年全国雾霾都比较严重，或许错怪苏州了。

　　只是火热的房地产行业之外，其他道让人感到模糊。透过上文 ，可以想见从到一些个体，对房地产的重仓，背后又该是怎样的杠杆。一旦不能继续，形势将如何演变？