南京西商圈“重心”正西移静安寺-南京西路附近商场

或成未来成熟商圈

文/张潇博

静安寺商业版图

根据戴德梁行华东区研究部监测数据，未来2-3年，上海优质商业物业供应量将达到330万平方米。由静安寺商圈的升级发展，似乎看到了上海当下商业转型的轨迹：从业态转型引发商业物业的转型，由商业地产的转型推动整个商圈的升级优化。郑志宏认为：“由于商业地产的发展也正面临着电子商务竞争、大量市场供应以及品牌的同质化的，如何从众多红海竞争中脱颖而出，是每一个这场大浪的弄潮儿都在思考的问题。目前看来，静安寺商圈，以其快速的市场反应、强大的资源整合能力，一直能在竞争中取胜。这不禁让人感叹静安地产市场的转型不仅促进了该地区的服务产业，更促进了其在上海这个大都市作为高端商圈、时尚生活方式的地位。”

事实上，南京西的商业版图也开始经历翻天覆地的升级与变革。最早以“梅恒泰”为金三角著称的核心区域，自2012年起，随着芮欧百货、静安嘉里中心的陆续开业，便启动了南京西—静安寺商圈的新一轮升级，使得商圈重心从传统的“梅恒泰”地区向静安寺地区西移。此外，丰泰地产的首个内地大型零售购物广场“晶品”正式宣布将于今年四季度试营业，拟填补静安寺商圈独缺的中档购物中心。对此，戴德梁行董事、华东区商业地产部主管郑志宏认为，新兴项目要想树立自身的市场空间，则必须寻求差异化。因此，晶品不仅在建筑设计上引入空中露台等亮点，还在业态功能、档次定位上与芮欧、嘉里中心、会德丰、久光等错位竞争，并且更加侧重餐饮、娱乐等体验业态，其未来将在顶楼打造的4000平方米娱乐场所，更是弥补了商圈内缺乏KTV及酒吧等夜间娱乐消费的市场空白。

但不可否认的是，面对网购等消费者行为模式的改变，推动着传统商圈在扩大客源并进一步渗透市场方面做出回应。以南京西商圈为例，就已经开始整合不同的功能区：石门地区；“梅恒泰”商办休闲购物区；以波特曼丽嘉酒店、嘉里中心、上海展览中心为核心的商办会展酒店服务区；“永源”主题购物街；以及以商业购物、公共活动、酒店办公为主的静安寺商圈，它们实现了南京西商圈高端商业、总部经济和现代服务业的高度集聚，并呈现出浓厚的文化底蕴。

14年前，如果你正巧站在常德、南京西的口，那么很可能是刚刚从西南角的柯达馆取回最近一次的家庭合影或最近的一次旅行照片。如今，馆已一去不复返，取而代之的则是一系列巨型商场，人们不用特意去巴黎、纽约的精品店，就可以买到最新一季的奢侈品。值得注意的是，与南京东、淮海等黄金商圈的再升级一样，南京西这块被称之为上海核心CBD地段的重要区域，也进入再现商业的转型升级，其中，西端的静安寺更是与时俱进，成为上海众多“巨人”商圈中，奔跑速度较快的一个。

南京西商圈

根据上海市最新规划，静安寺—南京西—长寿地区是上海2030年远期整体布局中九个市中心区域现代服务业发展集群地之一。

衍生五大布局

而戴德梁行董事、中国策略研究主管Shaun Brodie表示：“静安寺介于其市中心的地理、餐饮和娱乐设施的独特形式、周边、公园的氛围以及成熟的交通，激发了业主与商户对这一区域的强烈需求，这个地段现在平均甲级办公楼和高端商场的租金，以及四星五星酒店的平均房价分别高出市场平均值达27%，43%和36%。可见，通过优质商业物业支撑起的静安寺商圈，正成为奔跑中的巨人。”

来自莱坊与中房驰昊联合发布《中国商铺市场观察》报告显示，2014年上半年，尽管中国国内和全球经济不稳，但中国零售销售总额却同比增长12.1%，达到人民币12.4万亿元。虽然零售商和百货公司都纷纷推出网上零售平台以应对日益普及的网上购物，但对中国人而言，与朋友和家人逛街购物仍是历久不衰的传统，购物商场依旧在零售市场中占据重要的地位。

升级标准模式

潜力持续