西安楼市去库存 曲江、浐灞、经开等热门区域库存量大—西安楼市库存量
近期,华商房产持续关注西安楼市去库存的话题。采访中,华商报记者发现一个奇怪的现象:越是曲江二期、浐灞等热点区域,库存压力反而越大。尽管这些区域需求量大,但楼盘林立,竞争也更激烈。
营销方面,应该多向竞争更激烈的北、上、广、深等城市学习,运用多样化的营销手段,借助互联网、微信等新事物,并快速结合时下新闻、热点借势宣传。营销最主要是“抓细节”,有效把握推盘节奏、营销节点,并不惜代价地回馈客户。从营销、服务等多个方面,提高“客户满意度”,才是最有效的宣传。
多家房地产行业研究机构数据显示,截至5月底,西安商品房库存量达到3400万㎡。华商报记者在调查中发现,目前滞销的楼盘中,中小项目为数不少。
除了住宅以外,西安商业和办公库存更需要关注。其中,商业存量超过700万㎡,办公在300万㎡以上。由于销售量比较小,商业的区划周期差不多要71.17个月、办公则需要30多个月。目前,办公存量在高新和城南比较集中,商业则全市各区域均有。
Q3:对于去库存有什么和妙招?
张计卫:开发商应寻求二次组合销售
房地产开发是“长投入、慢产出”的过程,在开发前期,开发商应该“把准脉”,加强团队的前瞻性,对市场有更长远的研判,不断提高产品研发能力。产品本身如何,在西安房地产市场库存量较大的情况下,显得更加重要。对于大盘来说,在入住率达到30%-40%时,必须快速完善商业、教育等配套,逐步使社区更成熟,以留住更多的客户。
近日,陕西省、西安市分别召开会议,积极鼓励商品房销售,从金融、税费、公积金等各方面专项研究,以最大限度去库存。针对西安库存量大的局面,如何有效去库存?
房强:提高客户满意度是最有效的宣传
市场大正在向积极层面转向。随着需求的逐渐“解冻”,销售回升对库存的消化,预计下半年以后,西安的库存压力会逐渐得到缓解。
Q2:西安高库存压力有望在什么时候得到缓解?
从源头控制供应,尤其是土地供应,让购房者买到高性价比的好房子。有关交易税费减免等促进楼市的政策将陆续出台,市场的信心在逐渐恢复,开发商也要有更多耐心。面对现在,要做好产品,以性价比来打动消费者。
近两年,每年西安的住宅成交量都保持在1300万㎡左右,成绩还是不错的。特别是去年到今年受多项政策刺激,住宅销售进入了回温通道。但是,由于近几年住宅项目的开工量比较大、不少楼盘的施工进度放缓,再加上长期以来政策层面对住宅产品“去投资化”的影响,造成了西安住宅产品的库存压力更为凸显。
开发商应该开拓思维,主动寻求销售去化新思,如众筹、众创空间等,都是在将房地产产品与金融、互联网行业嫁接,进行产品的二次组合销售。淡市之下,市场的容量规模是有限的,通过资产的重组或者出租等方式,也不失为一种加速去化的助推器。
王圣学:市场的信心在恢复开发商也要有耐心
业内人士,层面,新开发区应该从源头上控制土地供应量;而对于开发商来说,应该以客户满意度为导向,并寻求二次组合销售,积极消化库存。
西安楼市库存并非单点、单产品层面,而是普遍现象。相比较而言,西安楼市的热点区域,比如曲江、浐灞、经开库存量明显高于其他区域。其中,曲江住宅的库存压力居于全市各区域首位,总量高达420万㎡。
根据数据,消化库存大概需要23个月,但这还不包括接下来两年将要开发的项目。总的来说,西安消化库存时间还比较长。
Q1:西安楼市库存主要集中在哪些产品、哪个区域?
张计卫:曲江、浐灞、经开库存量最多
朱郁:商业和办公库存更须
张计卫:下半年任务重明年将稳步回升
西安楼市库存主要集中在新城南、浐灞、曲江二期等新开发区域,这些区域开发量大,卖的也多,但是库存也比较大。西安住宅产品比较单一,主要是刚需型、改善型,这些产品需求量大,库存量也大,相对而言,大户型的比例更高一些。
2014年西安新开工面积同比下滑17.7%,房地产投资增速下滑14.1%,2015年1月-4月延续该下滑趋势,这也意味着未来房地产新增供量会出现明显下滑。2015年,西安房地产市场“去库存”的整体基调不变,下半年库存压力仍然较重,以价换量会是众多房企的选择,随着去库存周期的进展,2016年西安房地产市场会迎来稳步向上的格局。
聂海峰:库存中大户型比例更高
聂海峰:库存全部消化时间还比较长
王圣学:库存仍以住宅为主
王圣学:预计下半年逐渐缓解库存压力
伴随利好政策的不断推出,去化速度的持续加快,中指院近期监测的19个主要城市,包括西安在内,整体库存量都呈现下降趋势。那么,西安的库存压力,究竟会在什么时候得到缓解呢?
聂海峰:新开发区要从源头控制土地供应量
目前西安库存量大,主要是由于土地供应量大、房地产开发量大。因此,去库存首先要做到从源头控制,新开发区应该控制土地出让及房地产开发施工,已有库存量尽快消化。其次,放慢城改、棚改速度。最后,对于开发商来说,要“低价走货”,尽快消化存量。