万通地产自曝误判杭州楼市 高价拿地竞品降价杭州楼市降价

记者梳理万通地产年报发现，早些年万通借壳上市之后，虽然地产摊子在全国快速铺开，但相对其他一线房企的项目数仍然偏少，这直接影响到了相关财报业绩，万通2012年报曾，一二线楼市回暖，次年计划拿下3个新项目。

万通中心竞品降价

万通地产对外坦言其原本认为基于多项楼市政策利好，尤其是今年G20峰会在杭州召开等，认为当地楼市会向好，但市场实际上并未向预期方向发展。

2013年，万通地产新拓展项目就包括杭州上园。资料显示，当年杭州楼市快速回暖，该年5月份，万通44轮报价后以7.63亿元总价竞得余政储出〔2013〕26号地块，折合楼面价9145元/平方米，溢价率不菲。

万通拿到上述项目之前的10个月，杭州楼市陷入冰点。紧邻万通上园地块的万科北宸之光，杭州万科当时拿下该项目楼面地价才4430元/平方米。该年，滨拿下万家名城的楼面地价也只有约6300元/平方米。

当前，万通上园附近的滨江万家名城、万科北辰之光均价多在1.3万元到1.4万元左右。万通地产对外坦言，上园项目所在区域竞争度高，称某项目相近且与上园项目同期拿地的住宅，开盘价1.3万元/平方米，对杭州上园项目的定价产生直接影响，按照其被认可的折价率20%~30%，减值4.7亿元到4.8亿元。

次年，杭州楼市大降温，土地市场遇冷。当年初，万通以联合体身份耗资6.18亿元拿下了余杭区未来科技城一幅商住用地，楼面地价3145元/平方米。金成地产在余杭区所拿地块的楼面成本仅3000元。

万通地产证券事务代表王渴告诉《每日经济新闻》记者，他记得杭州万通中心这个项目几年前就拿了土地，开发周期比较长。

2015年以来，杭州上园所在区域内的竞品楼盘众多，包括万科、滨江、越秀、融科等10余家龙头房企项目同期开发。据万通公告披露，上园国际9栋高层住宅建筑面积11.5万平方米，单方成本约1.8万元到1.9万元。

杭州市拱墅区招商局一位相关人士介绍说，杭州万通中心是运河CBD率先启动商用物业的国际都市综合体，2011年6月全面开工，次年9月底开盘，3个多月获得4个多亿元销售业绩。2014年底，A、C幢企业总部大厦基本售罄，均价24000元/平方米。

杭州万通中心作为杭州市拱墅区的地标性建筑，4年前当地曾特意组织过该项目专场楼宇推介会，受重视程度可见一斑。彼时，该单位相关领导曾公开表示，运河CBD是拱墅区发展的最核心商务区区块，建成后将成为杭州第三中心。

1月26日，万通对外披露了房地产业务的区域风险等公告，内容详述了2009年到2015年杭州楼市包括土地供应、房企资金到位数、房地产投资与销售等关键数据，尤其是早些年杭州疯狂卖地后遗症从数据上也一览无遗，万通为何仍要疯狂抢地？

2016年初，万通公告2015年度业绩预亏5.8亿元到6.2亿元，称其根源主要出在杭州两个项目上。寥寥数语，仍未躲过交易所问询。

记者从万通公现其承认误判杭州楼市。此前，杭州频掀卖地狂潮，万通抢地成本不菲。令不解的是，既然明知杭州楼市调整，万通为何硬去抢地及不趁早调整开发策略？

针对上述疑问，王渴称其会将记者提出的几个问题汇报给相关领导，再行答复，但截至发稿时，记者仍未收到对方回应。

2014年报及2015年中报均显示，杭州万通中心仍有D座这一储备土地，总地价1.2亿元，可售面积1.88万平方米，权益地价5888元/平方米。

万通地产对外坦言，拱墅区属于新兴商务区，酒店式公寓整体供应量较大。去年四季度各房企为去库存降价促销，板块内一竞品项目某精装酒店式公寓报价下调约4000元/平方米，仅卖1.7万元至1.8万元。杭州万通中心相关产品下调10%~20%，预计减值1.2亿元到1.4亿元。

高价拿地区域风险

据了解，万通2015年业绩预亏主要受制于杭州万通中心和杭州上园两个项目，前者为多业态商业地产，后者为住宅。

万通公告披露，目前杭州万通中心已完工，写字楼的单方成本约2万元/平方米，酒店式公寓由于交付标准是精装修，单方成本约2.2万元/平方米。