东南亚的房地产机会

　　风险偏好较高的外国投资者可以在东南亚找到大量高收益的房地产投资。高力国际（Colliers International）亚洲估值和咨询服务董事总经理大卫?福克纳（David Faulkner）表示，

　　由于与经济相关的风险，这三个国家多年来受到的关注较少。 “他们中的一些人在经济上遇到了困难，但情况发生了变化。这些是欠发达的经济体，所以人们对它们不太熟悉，“福克纳说。

　　“显然，人们对印度尼西亚感到非常兴奋，因为人口规模庞大，机会也很多。但越南和缅甸也有很多机会。“

　　跨境投资的增长和对亚洲内部投资的关注正在吸引外国投资者进入该地区。根据Colliers最近关于东南亚房地产业的报告，六个充满希望的市场是印度尼西亚，越南，缅甸，菲律宾，马来西亚和泰国。

　　在六个市场中，印度尼西亚，越南和缅甸的收益率最高。印度尼西亚的房地产投资通常提供6％至10％的收益率，而缅甸和越南的房地产投资收益率分别为8.4％至10.5％和5.5％至8.5％。收益率代表当前的平均资本化率。

　　“东盟最令人兴奋的事情是达成协议，通过消除一些障碍，使各国更紧密地联系起来，增加贸易。我认为这对所有经济体的增长都是非常积极的，“福克纳说。

　　他兴奋的另一件事是新区域或城市的开放。例如，印度尼西亚和菲律宾有非常明确的政策，可以在全国范围内进行投资，而不是将其集中在首都。如果他们建立所有与此相关的基础设施，如高速铁路和机场，它将为投资者开辟新的机会。“

　　在印度尼西亚，房地产市场集中在两个主要城市 - 雅加达和泗水。但由于基础设施的改善，在爪哇岛和苏门答腊岛上的二线城市也有投资机会。收费公路和公共交通的建设为公交和工业区的发展创造了机会

　　“雅加达是迄今为止印度尼西亚最大的市场。泗水是您主要商业中心的另类投资。还有热钱进入万隆和中爪哇省。如果您投资巴厘岛和雅加达的金三角等地区，您可能无法获得10％的回报。但是，如果你去一个二线城市或稍微新的度假区，你可以轻松获得回报，“福克纳说。

　　根据Colliers的报告，雅加达和泗水的酒店业收益率为10％，雅加达 - 贝卡西地区的工业物业收益率为8％至10％。雅加达和泗水的零售业收益率为7％至8％。

　　与此同时，缅甸政府一直在制定新的法律法规来吸引外国投资者。这包括放开银行和金融部门，放宽保险业，以及发布零售和批发投资的新规定。

　　缅甸的中等收入家庭数量正在增长，推动了消费和消费。这转化为仰光，其经济中心以及生活方式目的地商场的投资机会。

　　该报告强调，仰光零售业的收益率约为8.4％，而写字楼收益率为10.5％，尽管后者的空置率高达28％。服务式公寓和高档酒店投资的收益率分别为9.7％和8.7％，而空置率分别为21％和57％。

　　“许多人长期住在服务式公寓里。他们过去并没有真正租用公寓，因为这些都没有。但现在开发商正在开始建造公寓，“福克纳说，他指的是商人和外籍人士对服务式公寓的需求。

　　他补充说，旅游业也在推动这些趋势。 “我认为人们现在看起来比仰光更进一步。我们在曼德勒看到了很多活动，曼德勒是北部第二大城市。由于旅游业，我们看到沿海滩以及仰光北部和南部海岸的活动。“

　　越南是电子和服装等主要制造业中心。预计未来几年其工业部门将实现强劲增长。在主要城市，写字楼和零售业的空置率较低，收益率为5.5％至8.5％。河内工业部门的收益率为10％。

　　“如果你能在胡志明市中心找到一些项目，甚至可以在黄金地段的河对岸找到一些项目，那么你真的不会出错。河内是一个较小的市场，可能不如胡志明市那么安全。您可以沿着另一层前往岘港等地。如果有很多新的发展，那么存在供过于求的风险。因此，你必须密切关注正在发生的事情，“福克纳说。

　　高力集团预计越南工业区的外国投资者和企业将进行更多的并购交易，这些外国投资者和企业正在利用销售和回租结构。报告称，这是一个值得关注的资产类别。

　　六个市场有几个投资主题。一个是印度尼西亚，马来西亚和菲律宾等国家的基础设施发展。这转化为二级城市的投资机会，将变得更容易获得。另一个主题是旅游业，该地区蓬勃发展。

　　“我认为，东盟各地都喜欢的一件事是旅游业，因为这是一个巨大的增长点。我们不再为那些来自欧洲和美国的人建设。我们正在为亚洲游客建设。工业物流领域也有很多事情发生，“福克纳说。

　　另一方面，零售业只在选定的地方承诺机会。 “如果你去一些不发达的地方，如缅甸和越南，他们缺乏零售空间。但如果你看看马来西亚和菲律宾，零售业开始受到电子商务的影响，“他说。

　　由于新兴的酒店业使得酒店投资者受益，泰国一直在为投资者提供良好的回报。其奢侈品和食品饮料行业也表现良好。

　　曼谷中央商务区（CBD）的办公室翻新项目也有机会，市场目前正面临库存短缺。 CBD的酒店和写字楼收益率分别为6％和5.5％。

　　泰国新的重点领域是东部沿海地区以出口为导向的东部经济走廊，这可能是物业投资的好地方。 “泰国东海岸一直是工业活动和港口的所在地。我认为他们只是试图实现工业基础的多样化，并将其打造成泰国的一个大中心，“福克纳说。

　　“这显然不仅可以打开办公室，也可以打开工业领域。将有住宿，高端制造和物流。它还将开辟住宅市场。“

　　投资于其中一些市场存在风险，特别是越南和缅甸，这六个市场被认为是最不发达的市场。其次是印度尼西亚和菲律宾。泰国和马来西亚的风险最小。

　　该报告提供了有关六个市场中外国投资者的房地产投资法和税收的基本信息。在每个国家，外国投资者可以拥有的房产类型，投资方法和租赁土地的时间长度都有各种限制。

　　“在其中一些国家，外国人不能拥有永久业权土地。如果您想这样做，您只能在拥有土地的公司中拥有少数股份。其中一些拥有略微独特的土地所有权制度。例如，印度尼西亚是基于旧的荷兰系统。这与普通法不同。这些是人们必须仔细研究并让自己适应这些限制的事情，“福克纳说。

　　可能没有大笔投资或高风险偏好的投资者通常会通过基金或房地产投资信托（REIT），而不是直接投资于开发项目。 “一些新加坡房地产投资信托基金在印度尼西亚有所曝光，在马来西亚和泰国可能有一些。我认为他们没有接触过越南和缅甸。因此，你可能不得不通过私募股权基金进入这些市场，“福克纳说。

　　“话虽如此，新加坡CapitaLand凯德置地等公司已在越南投资。所以，你也可以通过列出投资路线。“