成都楼市杂志公益 奉献 交流 共赢——胶州房地产经理人俱乐部2016年度盛典隆重

至此，胶州房地产经理人俱乐部2016年度盛典完美落幕！

5.房地产行业的支柱性产业地位没有变。

胶州房地产经理人俱乐部创始人、副理事长兼秘书长平，代表胶州房地产经理人俱乐部的理事会，分享胶州房地产经理人俱乐部成立讲说。重点阐述了胶州的特殊性：（1）历史非常悠久，但性先天不足。（2）房地产开发比较火热，但开发水平和营销，还有很大提升空间。（3）销售去化比较平均。但落到单体项目上，离青岛差距很大。因此，胶州需要有一个具有性、专业性、先进性平台组织，发挥产业聚合效应，思想精髓，用先进的推动胶州房地产市场开发经营模式的转变和创新。

胶州房地产经理人俱乐部启动仪式，由胶州房地产经理人俱乐部理事会共同启动。

“第三个机遇，我认为未来青岛区化的调整，除了经济中心转移到湾底以后，未来各方面信息表明，胶州划区的可能性非常大。”

盛典开场视频中，岛城和胶州房地产知名人士、老总代表，纷纷通过视频祝贺胶州房地产经理人俱乐部成立并表达对胶州人民的新年祝福。

“还一个机遇，开发商开发的提升，营销的提升，将会给胶州地产带来新机遇。今天经理人俱乐部的成立，将会为这个提供更好的平台，大家在业内会有更好的机会向先进地区、先进版块、先进开发商交流学习。”

刘志勇指出：“第二个感觉，包括所有的一二线的开发商也过得很累，在这种背景下进入了一个惨烈的镇痛期。阵痛期，少说还有三五年。”“有没有机会呢？我觉得机会还是有的。2000年以前的房子基本上是不能住的，那些房子盖得既没有品质，也没有什么户型，没法住。现在有一些好的城市，像重庆、成都已经开始出现智能化的房子，年轻人一代的消费就是比我们好很多，他就是想买一个好的东西，就是在产品上会有空间，你做好产品一定会有市场买单。80%的财富掌握在20%的人手上，所以主流的开发商一定要做好东西，而不是说做刚需。”

“第一，公益性，是我们胶州房地产经理人俱乐部的突出特色。俱乐部的成立，它首先有益于我们房地产经理人的不断进步，有利于房地产行业的发展，有利于各级出台的各项调控政策的理解和落地，有利于百姓通过我们这个平台熟知我们的房地产品牌企业和品牌楼盘。”

纪理事长谈到：“俱乐部以人为本的发展，以凝聚、奉献、合作、共赢的发展方针，开拓行业交流、共进共荣的价值认同，它的成立对我们在座各位无疑是一件幸事。通过俱乐部，我们有了更好的学习和交流的机会，我们以、融合、包容的，欢迎更多的行业精英加入进来，大家可以群策群力、畅所欲言，在新形势下为胶州房地产市场和发展出谋划策，推动胶州房地产行业健康、稳健地成长。”

作为相关行业代表，太阳能电力研究院山东分院院长肖文光，则从新能源应用怎么助推房地产的角度，谈了很有见地的看法。他说：“从大的趋势上我看两个趋势，胶州有希望，中国的房地产有希望。”“这一次提出讲全民创新、发展战略两个大趋势，一个趋势是“一带一”，第二个大趋势注定了青岛市要向国际化大都市发展。”“我认为国际机场在胶州，能不能跟上趟还是看。”

4.目前是房地产行业的利好政策比较集中的一个时段，这种政策的延续估计还要保持一段时间。与前几年120平方以下的套型是消化的绝对数量不同，最近两三个月开始呈现出120平方至150平方的套三厅、套四厅住宅明显畅销。

盛典第四个专题，胶州房地产经理人俱乐部执行理事长、胶州市政协委员、乐当家集团董事长纪程睦，和青岛房地产经理人商学院副院长、锐理数据山东区域总经理马，为胶州市房地产市场数据中心正式成立揭牌。

这里，还要感谢到会的广大业界同仁，尤其是各大的朋友，对本次盛典的特别支持！

盛典第三个专题，胶州房地产发展趋势及存量去化沙龙环节

说到胶州城市的未来趋势，从中心、商业中心、交通枢纽、教育文化中心、休闲公园的变化这五大因素的影响，说明胶州的发展方向是往东南方向。

3.行业转型、企业转型是近两年和今后一段时间之内的重要任务和现象。除了我们原分类住宅地产、商业地产以外，文化地产、养老地产、旅游地产等已经成为很多企业转型的方向。且房地产行业的金融属性不断强化。

1月24下午，胶州房地产经理人俱乐部2016年度盛典，在胶州维也纳酒店盛大举行。青岛房地产业界知名人士、胶州房地产行业领军人士、岛城主流及相关行业精英共160余人了此次盛典。

“第三，俱乐部的成立，将积极奉献。通过我们的奉献，对行业的贡献，来体现我们的社会责任。”

作为外来开发商代表，青岛鼎峰瑞胶置业有限有限公司总经理刘志勇在开场词中说：“我们是一个外商投资基金，进到中国七八年了（2008年）。客观讲中国的房地产企业虽然从08年开始调整，但我看这几年减少得并不多，还是这么多人，说明这个行业还是有机会的，而且里面也有很多僵尸企业，我个人认为1亿以下的房地产企业不要再做了，没有意义，不可能有机会市场。”他谈到：“我们身在其中，作为地产人总心怀幻想，总觉得一年会比一年好；但不太可能，我们发现有80%的企业没钱。没有不好的行业，只有不好的企业，这个东西我们必须面对。”

1.城市分化、地区分化、版块分化、企业分化越来越突出。而企业分化当中，优胜劣汰、“大鱼吃小鱼”近年来表现得愈加突出。2015年前三季度，就有并购案176起。

冯显泉强调：做房地产要研究大势、把握大势、大势，适应市场、市场，顺势而为仍将是我们要坚守的原则。

盛典第二个专题，胶州房地产经理人俱乐部的落成仪式

青岛市生产力学会副秘书长、青岛房地产经理人俱乐部常务秘书长吴云海，担任沙龙环节主持人。

孙浩杰分享了一组数据：“2015年是胶州近十六七年发展历史上具有里程碑的一年，出现了很多“第一次”：第一次出现电商，第一次出现了二市场联动，第一次出现外销外拓团队，第一次胶州市区楼盘销售套数超过了郊区，第一次品质楼盘胶州销售第一名，还一个是我最看重的一点是胶州2015年第一次套三的销售套数超过了套二。”“如果胶州市场进入到以改善为主的市场需求情况下，还有一点就是整个胶州的城市化进程，80几万的户籍人口，现在乡镇也就二三十万，可能以老弱病残为主，基本上城市化进程进入尾声，胶东机场对胶州的影响基本上是被拆的人买了房子，其他的影响不大，靠本地人来消化市场很孤僻很的一个市场，如果进入了改善性需求就会产生客户群的变化。”

此次盛典，指导单位：青岛房地产经理人俱乐部；主办单位：胶州房地产经理人俱乐部；赞助单位：乐当家集团；协办单位：青岛搜房网、山海天文化传媒、浩海山江广告传媒。

青岛房地产经理人俱乐部执行理事长、胶州房地产经理人俱乐部名誉理事长冯显泉，首先从认识大势和掌握大局的角度，谈了他的看法：

冯理事长最后说：“希望大家特别是房地产业界的人士，通过俱乐部这个平台，来积极参与到俱乐部的各项丰富多彩的有益于行业和社会发展进步的活动当中去。希望大家多伸手、多奉献、多参与，为胶州房地产行业的持续健康发展，作出新的更多的贡献。”

作为胶州本土开发企业代表，青岛中仁集团董事长、胶州市代表张述仁，从胶州20多年来的房地产价格走势，判断“胶州房价还是要上涨，起码在12%左右，五年均价会过万。”他分享了胶州近6年的房屋销售量（2010年约90万平，2011年120万平，2012年125万平，2013年160万平，2014年120万平，2015年约150万平）之后，“认为2016年胶州新建房屋销售量会再创160万平，并且会持续五年时间，预测2018年胶州市新建房屋达到最高峰，从2018年往前回顾看这20多年胶州的房地产销量是波浪式上升的。”

青岛市生产力学会常务副会长兼秘书长、青岛房地产经理人俱乐部执行理事长、胶州房地产经理人俱乐部名誉理事长冯显泉，为胶州房地产经理人俱乐部授牌，执行理事长纪程睦作为胶州经理人俱乐部代表；

肖院长谈到：“现在国家成立了太阳能电力研究院以后，2009年G20峰会，成立一个太阳能电力研究机构，全中国60多所大学加上航天工程院，7天成立了这么一个院。”他指出：“我感觉有两件事对房地产开发非常重要。一就是你们的供热，现在全是大管网供热、大区块供热。我认为现在应该打破传统大管网供热、大布局供热的方式。”“现在用很多方式，在你们胶州已经试点两个了，单体房子也可以供热，一个楼座也可以供热，一个区域也可以供热。从2015年开始中央已经意识到了搞三个分布式，供热分布式、污水处理分布式、固体废弃物分布式。”“的包括燃料的也会给大家提供一定的推力。现在胶州有两个项目在试点，住宅现在正在做，刚刚和胶州市打交道，实际上它就是一个燃料。只要你的热值能够达到就是一个燃料，主要是想打破集中供热带来的垄断损失。”

摄影家协会会员、青岛市生产力学会常务副秘书长毛建华，担任此次活动的摄影师。

6.“分城施策”，或将成为下一步房地产调控的一个重要方法。

盛典第一个专题，2015年度数据分享及2016年度楼市前瞻

说到去库存，孙总分享几个观点：针对新入市的产品，要精准定位，这也是专业营销策划公司最大的价值所在，真正到后期销售了那都是锦上添花。针对在销的库存：一是要根据不同的产品有所区别对待，刚需产品赶紧走，改善型产品，我同意张述仁张总的意见，这是库存优质产品；针对去库存，还一个办法是一定要以销定价，而不能以成本定价，这是胶州目前存在的最大问题。一定要考虑到财务成本，提前一年回来就是10%，但是如果你的降价手法比较到位的话降10%，你完全可以提前一年回来。最后再讲一点，在以销定价的具体执行上，我提出一个，针对不同的楼层、不同的楼座，甚至针对某一套房子来进行调整，也就是说同样是楼盘，同样是一次价格调整，有的涨有的降，涨的那些都是利润。

陈新坦分析：“第一个来自于大交通格局的构建，交通格局首要的是胶东国际机场的落地。它目前是国家的八大枢纽机场之一，是中国面向日韩的门户机场，它建成之后胶州就成为一个中国面向日韩的桥头堡，乃至中亚地区、欧洲地区进入日韩，进入东北亚都是一个桥头堡。这个桥头堡落地之后肯定会对胶州当地的物流、人流、商流的提升有非常大的促进，对胶州房地产的需求是显而易见的。”“交通格局的构建其中还包括济青高铁、青连铁，都将在青岛设立出站口。胶州这些交通格局的改变未来都会聚集，肯定就会有很多企业向外发展，这是第二条。大交通格局里头还包括海湾大桥胶州分支的建设，济青高速要拓宽，都将对胶州大交通格局的构建起到一个非常重要的支撑。”

作为即是开发企业，也是代理企业的代表，浩华地产区域总经理（胶州房地产经理人俱乐部副理事长）孙浩杰的发言，首先说对胶州房地产“谨慎而又乐观”的判断。他说：“刚才马总分享的差不多有2000多万方的出让，我在胶州13年了，了解会更多一些，差不多有1000多万在产业新区。我们胶州大部分项目所在的区域供应量还不是很多，这就是我保持谨慎乐观的一个前提。前景还是比较美好的，但是现实比较。”

胶州房地产经理人俱乐部执行理事长、胶州市政协委员、乐当家集团董事长纪程睦，上台致辞中特别强调：“胶州房地产经理人俱乐部，专注于胶州房地产行业精英，提供一个高端、专业的学习平台。通过行业资源整合，拓展交流，提升房地产从业经理人的专业知识，分享营销，为相关企业提供更好的增值服务。

著名地产营销人士、青岛时代纵横房地产管理咨询有限公司总经理张百忍在发言中，以胶州近几年比较出名的几个楼盘举例，说明胶州房地产的版块区别、发展机遇，指出了开发企业在楼盘的市场定位、营销策略上存在的一些需要改进的方面（很犀利，只限会上分享，略）。

作为代表，半岛都市报《胶州新闻》主编（胶州房地产经理人俱乐部副理事长）陈新坦在发言中，强调“危中有机”。他说：如果把胶州单单作为一个孤立的市场来讲，今天的库存量已经相当了，正在陆续盖的恐怕消化不完了。但是未来胶州的发展，它的影响力、吸引力的提升，房地产市场供求关系的变化，未来会面临着几大机遇，这几大机遇胶州如果抓住了，可能对胶州未来的房地产发展会有一个非常大的提升。

本次盛典，由胶州房地产经理人俱乐部创始人、副理事长兼秘书长平主持。整个盛典共分为四个专题。

青岛宝龙英聚置地发展有限公司副总经理（胶州房地产经理人俱乐部副理事长）迟沂君在发言中谈到,目前为止，宝龙未售产品有75个亿的货值，目前来讲去库存是各大开发企业都很头疼的事情。像宝龙和万达为首的商业集团公司，我们手里的库存压力应该是最大的。宝龙集团提出的战略要求是必须在三年内把库存去掉70%，提出了瘦身计划。第二个，现在一二线企业都在回归一二线城市。在胶州这个项目上年卖得还不错，套数卖了1200多套，但是反过来讲没挣什么钱。胶州有机会，机会是一个合理的产品定位，合理的价格定位。

胶州房地产经理人俱乐部执行理事长纪程睦，为胶州房地产经理人俱乐部理事会颁发聘书；

青岛房地产经理人商学院副院长、锐理数据山东区域公司总经理马，先从青岛的基础经济、青岛的产业发展历程、青岛未来的经济引擎说起，重点分析了青岛2015年整体房地产的交易情况：又分为土地市场，商品房市场分析（分为价格、区域、存量以及产品类型细分、商品房销售排行榜、胶州土地市场和商品房市场研究），运用大数据和云计算，给大家做了特别精彩的分享（略）。

青岛市生产力学会常务副会长兼秘书长、青岛房地产经理人俱乐部执行理事长、胶州房地产经理人俱乐部名誉理事长冯显泉在致辞中说，“胶州房地产经理人俱乐部的成立，至少有以下几点意义：

“第二，它将引领我们的楼市健康持续地发展。这一点，也是我们俱乐部的一项重要内容。我们可以通过论坛、沙龙、座谈会、参观考察、专家、促销会等一系列正能量的活动，来贯彻中央和各级有关房地产行业的政策，行业内和行业外的合作共赢。同时，通过我们正能量的活动，屏蔽掉一些不利于行业发展的负面的声音。”

迟沂君说：从营销角度来讲，如何去库存，最核心的现在的产品赶快卖，能卖就卖，如果降价能卖掉那都不是问题，不要想着挣钱，因为现在很多开发企业都在赔钱，不是挣多少的问题。第二个将来的核心如何不增加新的库存，根据客户需求去制定你的产品、规划你的产品，我相信应该就不会有库存。

出席此次盛典的主要嘉宾，还有胶州房地产经理人俱乐部副理事长、青岛恒沣田园地产有限公司总经理吉连昌；胶州房地产经理人俱乐部副理事长、青岛胶州湾房地产开发有限公司销售总监邵筱；胶州房地产经理人俱乐部副理事长、胶州市邮政局主任张河山；胶州房地产经理人俱乐部副秘书长、青岛恒沣永基置业有限公司营销总监郭鹏飞；胶州房地产经理人俱乐部副秘书长、乐当家集团一手事业部总经理邱康宁；青岛晟高置业公司总经李懋宁；搜房网新房集团青岛分公司总经理纪礼刚；青岛卡考网络科技有限公司总经理杨滨；青岛山海天文化传媒有限公司总经理赵群；青岛腾讯网副总经理秦伟龙；青岛网易房产主编孙菲；《读城》总经理郭莉莉等。

2.去库存，已经成为当前和今后一个阶段的重要任务。

“发展的第二个因素，是时代发展的变化以及社会观念的变化，给胶州带来的机遇。青岛的未来要把市委市搬迁到红岛经济区，整个青岛经济发展的中心要向湾底转移，就会吸引更多人的关注点，而且市委市落到红岛经济区以后最大的福地应该就是胶州，尤其是胶州东部区域。关于社会观念，过去卖房子，房子主要是针对城区人口，但是随着社会观念的变化出现了新情况，很多青年男女谈婚论嫁，丈母娘一般都会要求说男方要提供一动一不动，一动就是买一个汽车，一不动就是房子。这个趋势已经变得非常明显，这对胶州地产库存的消化会有一个利好。”