武汉楼市年中盘点 再现拐点论

　　两年的从严调控，包括投资投机，刚性改善性需求都得到，长时间的导致需求放大，造成了当下表面上的回暖。

　　楼市经历了2011年的彷徨、猜测、紧张甚至之后，房价走势成为2012年最受关注的话题。这不难理解，楼市宏观调控进入第二年，泡沫逐渐破灭，房价快速上涨得到，调控理应到了收获之年。

　　“2012年楼市回归合理价格的一年！ ”、“2012开发商将迎来最时期”、“调控影响凸显，上半年大拐点或将出现”等各种预测也在年初众说纷纭。无论是制造噱头吸引读者，还是仔细研究、分析后的结果，都是对调控成效的期待。

　　6月，2012年楼市迎来上半年楼市的“交卷”期，《新楚商》记者历时一个月对武汉楼市全面梳理，力图展现武汉楼市的真实状态。

　　6月上旬，汉阳长江边某项目三期开盘，引来近1200余名购房者排队。据了解，该项目属于汉阳片区高端盘，前两期开盘时，就连看不到江景的房源均价也在8300元/平方米左右，而此次，起价不到7000元/平方米，均价7400元/平方米左右。

　　适逢央行新一轮降息，在楼市还并不太景气的心里预期下，“千人购房”的消息极大的撩拨了购房者的心弦。

　　“本次出现千人购房的项目，应该是属于楼盘降价促销的结果，与降息刺激关系不大。”在中国指数研究院华中分院研究副总监李国政看来，“千人排队买房”并非假新闻，但需要注意的是，由于购房者多为举家出动，“千人排队”并不意味着实际购房人数达到千人。

　　此外，有业内人士指出，“千人排队买房”不过是开发商诱使购房者关注和出手的噱头，这也恰好说明，即使是在降息的大势下，开发商无论是涨价，还是大造“热销抢购”之势头，亦或者推出促销活动，其根本目的还是在于跑量吐库存，楼市的主导行情依然是以价换量。

　　同在6月开盘的，位于东西湖区五环的九坤五环华城项目，因为促销得力，240套房源引来700余人购买，当日售出213套；而位于武昌南湖的南国花郡，256套90至108平方米紧凑小三房，认筹2万抵4万，一天卖出150多套。

　　中指院最新数据显示：2012 上半年，武汉市商品住宅成交 55461 套，较 2011 年上半年增加 6584 套，涨幅为13.5%。自3 月份后，楼市供应逐月增加，连续几个月推盘数量都在 30 个以上，加上以价换量策略盛行，推动楼市成交从 3 月份开始突破万套，近四个月月均成交10872 套，特别是 6 月份成交达到 12108 套，创出 25 个月来的新高。

　　对此，李国政表示，“如果非要说拐点，成交量的反弹也算是吧，但不是价格降了很多。”

　　楼市拐点是指楼市的成交量以及均价发生逆转，无论是从上升期转为下降或下降转为上升，均是拐点。今年初，就有预测，如果今年楼市继续2011年的严厉调控政策，全国70个大中城市出现同比下跌的城市会增多，“今年上半年调控影响会凸显，大拐点即将出现”。

　　“从目前来看，价格拐点并不是很明显，调控两年多制住了房价快速上涨的趋势，但是价格下行并不明显。”湖北社科院经济研究所副所长叶学平认为，虽然目前全国各地的楼市成交量都在增加，有回暖的迹象，但是价格会不会随着成交量加大而回暖，还取决于后续的调控，特别是地方会不会放松调控。两年的从严调控，包括投资投机，刚性改善性需求都得到，长时间的会导致需求被放大，就造成了表面上的回暖。

　　与市场表面回暖不同的是：一直被视作房地产市场的风向标的土地市场却接连冷清场面。

　　5月27日，武汉市第六次土地拍卖会在短短2个小时内就结束。本次共卖出13幅地块，总面积为989.4亩，总成交金额达到30.8亿元。其中仅3地进入竞价程序，其余10均以底价成交。

　　值得注意的是，此次土地拍卖并没有出现大鳄云集以及争夺激烈的火爆场面，拿地的都是武汉本土和外来的中小型开发企业。众地块中，被寄予厚望的吉庆街二期辅义里商业地块仅一家企业

　　参与竞买，导致该地块最终以挂牌价成交，折合楼面价为9078元/平米，低于同地一期楼盘近2000元/平米。

　　一个月之后，6月27日，武汉上半年最后一次土拍卖同样以冷清收场，此次武汉共推出21地块，3流拍，其余18成交地块中，仅有1成交价高于底价30万，其余地块全部底价成交，全场没有竞价，楼面地价最低为339元/平米，总成交金额仅20亿元。

　　就连一向热门的白沙洲地块，也爆出楼面地价1750元/平米的冷门，对比该片区正在销售的一个大盘，每平方米土地溢价不足百元。另外1紧邻光谷广场地块，最终成交的楼面地价为4100元/平米，该价格甚至低于2007年同片区出让地块4800元/平米的楼面地价。

　　而一年前，2011年上半年武汉市最后一次土地拍卖，原有共计25地集中挂牌出让，最终20地块成交总金额达70.0924亿。

　　来自中指院华中分院的数据监测显示，今年上半年，武汉国土资源和规划局共推出70地块中，仅有8块以超过底价成交；土地出让总金额287.35亿元，同比降低13.00%；主城区住宅用地平均楼面地价为2081.61元/平方米，较去年下滑16.40%。

　　“今年以来品牌龙头房企们拿地不走寻常：如参与城中村旧城、联合本地国企共同开发、直接收购项目或企业，可想而知，能出钱的金主都不来，公开招拍挂自然就要冷清许多。”李国政认为，这对于很多中小房企来说，终于找到机会下手拿地，有米下锅了。

　　大型房企储备地充足，拿地的意愿不强烈，而参与拍卖的大部分为中小企业，迫于资金和市场压力，也不可能像前几年一样疯狂拿地，进而出现零溢价。这样的事实也表明，尽管连续3个月的成交反弹，并未让开发商荷包鼓起来，开发商资金回笼的压力依旧普遍存在。

　　“我们都在期待后，政策出现变化。”5月底，武汉融侨地产有限公司总经理林华在接受本刊记者采访时表示，现在的确有些开发商日子不好过，但是大家都在熬，党代会后不管政策从松还是从紧，都是一种期待。在刚过去的2012上半年，被称为是“开发商最的时期”，资金链断裂，房企倒闭的消息时有流传。

　　一边是开发商的期待，另一边地方也开始熬不住了。6月28日，河南的“首套房7折利率”事件，在引起全国关注后的第二天“叫停”，后经为地方“试探楼市温度”。

　　“地方财政的50%—70%来源土地财政，两年的持续调控让地方的财政收入降了4成。一些地方开始躁动，在不踩宏观调控红线的情况下，适当进行微调，打擦边球。”叶学平认为。

　　“限购不放松，限贷不放松，其它的政策只能是敲边鼓，作用都不会太大。新一轮降息这么多天来，也没有出现当初所担心的反弹。”对于地方的“躁动”，李国政说。

　　事实上，今年以来，调控的持续性是整个楼市最为关心的话题。总理也在不同场合多次强调，调控政策基调不会变。

　　而今在房企“以价换量”取得一定际效果的背景下，各部委也相继出来重申政策方向。6月6日，住房和城乡建设部就重申：继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实。特别是严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固调控；6月24日，国土部发布了《闲置土地处置办法》(修订版) ，并于7月1日正式实行。核心条款就是：“未动工开发满一年的，按出让价20%缴纳土地闲置费。未动工开发满两年的，无偿收回。”

　　从政策出台的经验来看，自2009年调控以来，每到国庆前夕，中央及各部委都会出台一些政策，引导黄金周。李国政认为，每到这个时候，都是楼市迷茫的时候，但只要限购限贷的政策不变，整个楼市的影响也不会太大。

　　“只是一个正常的制度，而房地产市场的调控，更多是取决于国际国内宏观经济形势的变化，光看，没有太多依据。”对于开发商们期待的党代会，叶学平分析，对国家来讲，民生才是大事，当前看来，促使房价回归其合理水平，是改善民生的迫切要求之一，如果调控政策放松，市场可能陷入报复性增长，对民生影响将非常大。因此，保持楼市调控的政策的连续性非常重要。

　　“随着政策的持续性，下半年楼市调控的基调变化的可能性不大，房价的大幅波动也不太可能，目前房价还远没有回归到水平，价格还是偏高的，没有了合理的回归也不会大幅的反弹。”叶学平预测，长远来看，波动会有，但房价应该不会涨，进一步下跌的可能性会更大些。

　　古琴台转盘因几台公交车抢道，造成严重拥堵，导致长江大桥堵塞，车辆严重滞留。殃及江汉一桥，请过江车辆尽量避开这段道

　　古琴台出现病导致#江汉桥#大堵，一早上跑桥的人们伤不起[泪][泪][抓狂][抓狂]@927况直播 我在: