2016年楼市库存量连降9个月 未来三四线将是重中之重

　　去库存是2015年中央经济工作会议提出的“三去一降一补”五大重点任务之一，贯穿了整个2016年。

　　在降低首付比例、发放购房补贴、税收优惠等一系列政策的影响下，2016年房地产去库存效果显著。国家统计局2016年12月13日发布的数据显示，截至11月末，全国商品房待售面积69095万平方米，比10月末减少427万平方米，全国房地产库存量已经连续减少9个月。

　　央地联手去库存

　　近两年，房地产市场略显低迷，尤其是三四线城市普遍出现库存积压，去库存成为房地产市场调控的重点。

　　我国的房地产库存到底有多少？国务院发展研究中心副主任王一鸣曾在中国经济50人论坛2016年年会上表示，到2015年12月底，全国房地产待售面积为7.18亿平方米。

　　为了实现去库存的目标，中央、地方从供需两端入手出台去库存政策。

　　先是中央放出了“首套首付三成降至两成”的利好消息。2016年2月，央行、银监会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，提出在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。

　　首付比例降低的同月，央行联合住建部、财政部发文上调公积金存款利率，职工住房公积金账户存款利率统一按一年期定期1.5%存款基准利率执行。此外，财政部发布“关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知”，全面降低交易环节税费，减轻了购房成本。2月底，央行下调存款准备金率0.5个百分点。一个月内，一连串的金融利好政策有力地刺激了市场需求。

　　国家发改委针对“去库存”也放出大招。2016年8月3日，国家发改委在其官方网站发文表示，下半年将加大针对房地产去库存的因城施策调控力度。商品房库存较大城市，可采取发放购房补贴、先租后售、与政府共有产权等方式促进居民购房。

　　“发放购房补贴”被各地采纳。各地为了有效去库存，出台了“直接补贴”等多种政策，“辽宁大连向高校毕业生发放购房补贴”“河南住建厅鼓励各地发放住房补贴”“四川德阳农村居民购房给予每套5000元补助”等新闻不时见诸报端。

　　央地联手，去库存取得成效。国家统计局发布的数据显示，截至2016年11月末，商品房待售面积近7亿平方米，同比下降约0.8%。

　　《中国经济周刊》2016年第22期《江西四地去库存调查》

　　去库存加快

　　35城商品住宅存销比接近历史低位

　　衡量库存压力有一个重要指标，即库存去化周期（也称“存销比”，存销比=当月新建商品住宅库存面积/近6个月销售面积的移动平均值），反映了市场供求关系的变化。因此，城市的房价走势也会和其保持比较密切的关系，当存销比持续下行，相关城市的房价上涨压力会持续增加；而当存销比持续攀升，房价下跌的可能性则会增加。

　　易居房地产研究院2016年11月22日发布的35个城市新建商品住宅最新库存数据显示，2016年10月份35个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为8.9个月。观察历史数据，目前存销比处于历史低位，并不断接近近6年最低点即2011年2月的7.5个月。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，2016年前三季度35城去库存周期总体处于下行态势，且不断接近历史低位。从实际情况看，这会进一步加剧此类城市房价上涨的压力。

　　广州在其中颇具典型性。在全国去库存大背景下，广州的库存大幅下降。广州市政府官方网站发布的《广州市供给侧结构性改革总体方案（20162018年）》列出了广州市去库存任务表，按照计划，2016年争取化解45万平方米。然而，仅仅用了三个多月，广州市一手商品房可售面积就较2015年年底减少了121万平方米。另据阳光家缘数据，截至2016年11月，广州全市库存去化周期已经降至5.7个月，远低于被认为是正常水平的8~10个月。

　　在去库存政策背景下，一边是一二线部分城市房价上涨过快，一边是三四线城市销售依旧乏力，这显然背离了政府出台去库存政策的初衷。于是，一线城市与部分热点二线年展开多轮房地产调控，进一步收紧楼市政策，提高了购房资格或贷款门槛。

　　如何看待2016年房地产市场出现的“冰火两重天”？全国房地产商会主席顾云昌向《中国经济周刊》记者表示，2016年房地产出现了双泡沫，也就是一二线城市的价格泡沫和三四线城市的数量泡沫同时出现。造成这种情形主要是由于过去的若干年以来区域性的供需错配造成的，“大量的房子盖在三四线城市，而三四线城市的购买力不足；人口的导向是流向一二线城市，而一二线城市房子供应量不足，造成供不应求，三四线城市供应量过大，造成供大于求。区域性供需关系的错配，主要原因是土地供给的错配。在城镇化进程中，大量的人口进入一二线城市，但是土地的供应恰恰相反。”

　　7成库存在三四线年全国两会期间，中国人民银行副行长潘功胜曾表示，中国房地产市场总量过剩、区域分化。7.2亿平方米的库存房中，70%分布在三四线城市。据此粗略计算，约有5亿平方米的库存分布在三四线城市。

　　三四线城市高库存形成的原因何在？顾云昌表示，自2010年发起于一线城市，随后在全国大多数二线城市铺开的限购政策，实际上对于房地产开发企业带来了传导效应，促使其将开发重点转向三四线城市，由此带来了三四线城市的高库存。“但当时开发企业忽略的一点是，真正的购房需求实际上仍停留于一线城市以及一些重点二线城市。由此一来，限购既造成了高库存又导致了一二线城市住房市场的房源出现结构性短缺。”

　　无论如何，三四线城市在经过一年的去库存之后，取得了重要进展。在2016年12月26日召开的全国住房城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部部长陈政高表示，通过综合采取鼓励农民工和农民进城购房、推进棚改货币化安置、发展跨界地产、用足用好住房公积金等多种措施，推进去库存取得了重要进展。

　　未来三四线城市仍有不少库存需要化解，一些专家也为接下来的去库存开出了“药方”。

　　中央政策研究室副主任潘盛洲近日在《人民日报》撰文谈及三四线城市房地产库存的政策时表示，对于房地产库存较多的三四线城市，应重点把去库存和促进人口城镇化结合起来。通过加快农民工市民化，以满足新市民住房需求为主要出发点，扩大有效需求，打通供需渠道，消化房地产库存。

　　顾云昌则认为，农民工群体居者有其屋应是三四线城市去库存的主要对象和阵地之一，引导农民就地市民化是可取之策。“农民工的收入较低，如果参照普通商品住宅购房标准恐怕仍显不够，即便降低至两成首付的购房门槛对于农民工群体而言还是很高的，因此，如何促进农民工群体购房，或者采用公租房等政策性房屋吸引农民工租赁甚至购买都还需要做更多工作，这是更长远的问题。”