楼市是福是祸？2017年中国楼市五大猜想

　　1、3月1日，辽宁沈阳市政府发布的一条房产新政令外界震惊：高校毕业生在沈阳购房可享受“零首付”政策。这个举步维艰的东北城市，困于超过两年的去库存周期，慌不择路，结果新政仅存活8小时，沦为笑话。

　　沈阳不是一座城在战斗，在这座东北城市身后，是全国数以百计为深陷去库存泥淖的中小城市。

　　2、9月，杭州某地产旗下楼盘发售当日，抢房者争先恐后，甚至把门撞掉，有人形容如“丧尸般疯狂”。下面这个场景，相信大家不会感到陌生。

　　2016年，在北上广深和杭州、南京等二线明星城市，我们见证了排山倒海般的涨价潮，就像一场前赴后继的接力比赛，上海深圳领衔，接着由厦门、苏州、合肥等城市跟上，然后无锡、嘉兴、中山、惠州等城市也来接棒，直到国庆期间十几个城市一齐出手调控，2016年的楼市狂欢才宣告落幕。

　　就像四年前一样，一大波调控暴雨后，有形之手和无形之手陷入对峙，谁也不敢轻举妄动，这就是我们目前看到的局面。

　　现在外界最关心的问题是，2017年楼市怎么走？“房子是用来住的，不是用来炒的”在2017年是承诺还是空话？“北上深房价永远涨”的神线年会继续应验还是破灭？人民币汇率破7近在咫尺，贬值停不下来，对楼市是福是祸？

　　下面提出2017年中国楼市的五大猜想：

　　三四线年的楼市，分化主要存在于一二线城市与三四线城市之间，前者火爆，后者萧条；2017年分化会继续，只不过是三四线城市内部的分化。

　　年末的中央经济工作会议说了，明年要“重点解决三四线城市房地产库存过多问题”，可以说，三四线城市的楼市迎来了一个发展机会。

　　如果说2016年一线城市楼市的火爆得益于资本红利，那么政策红利将是明年中小城市去库存的驱动力。

　　在中央经济工作会议之后，高层智囊们解读会议时都不忘为三四线城市卖房子出谋划策，国务院发展研究中心副主任王一鸣称“要鼓励农业转移人口购买三四线城市商品房”，中央政策研究室副主任潘盛洲建议“三四线城市设立住宅政策性银行”，林林总总，皆指向去库存。

　　要知道，在中国特色的市场环境中，当有形之手下决心去库存时，一般都是价格上涨的信号：2016年钢铁、煤炭、水泥的价格一路走高，无不与自上而下推动的“去库存”相关。

　　不过，并不是所有中小城市都有机会成为赢家。若产业萎靡不振、人口持续外流，这类城市属于扶不起的阿斗，政府一只巴掌拍不响；只有那些支柱产业依然有竞争力，年轻人愿意留下的中小城市才有故事可讲。

　　“分化效应”将进一步发酵，这甚至可能是三四线城市最后的船票。

　　根据《2016全国城市年轻指数报告》，三线城市里头年轻人口净流入排在前五的城市是广西柳州、贵州贵阳、浙江金华、湖南常德、江苏盐城；四线城市里头排前五的是河南开封、湖南株洲、四川乐山、湖南郴州、四川德阳。人口流动与经济兴衰是共振的，这些城市在2017年有更大概率成为赢家。

　　另外，围绕在北上广深周边的三四线城市也可能成为受益者，京津冀都市群的廊坊、长三角都市圈的南通、嘉兴、珠三角都市圈的惠州、中山，他们是都市圈战略中的重要节点，距离核心的人才、资金和数据并不遥远，发展颇具想象空间，房地产商也有故事可讲。

　　上半年和下半年分化

　　房地产依然是中国经济的一大支柱产业，楼价的地区分化背后是经济分化，10月调控政策汹涌而至，也跟高杠杆的金融风险有关。因此，政策要将房地产行业的咽喉扼紧还是放松，最终取决于经济发展和地方财政状况。

　　2016年前三季度，房地产对经济增长的贡献率为8.02%，处于历史高位。西南证券甚至指出，考虑到上下游众多行业，房地产对经济增长的实际贡献率高达20%-30%。前三季度，中国经济没有遭遇断崖式下滑，房地产实则功不可没。

　　而10月份史上最严调控之后，房地产投资的放缓会给中国经济带来什么影响，目前仍有悬念。毕竟，11月份全国房屋销售面积和销售金额的增速，比10月下降了18.5个百分点和26.9个百分点，犹如以及响当当的重拳。

　　2017年，“保增长”任务艰巨的中国经济能否吃得消这剂猛药，谁也没底。“GDP效应”一旦发作，其影响力是惊人的。

　　瑞银证券近期便在一篇报告中提醒：“预计2017年房地产新开工增速放缓至0-2%，房地产投资增速将从今年的约6%降至更低水平。而房地产调整带来的下行压力，将会使得实际GDP增速放缓。”

　　若上半年中国经济无法靠新动能和基建稳住，那么，并不能排除下半年部分城市的调控措施会有所松动。

　　目前，北上广深的调控力度最大，苏州、无锡、天津、成都、郑州、济南、武汉、珠海等城市的程度稍弱，若限购限贷松动，将会从力度较弱的地方着手。最快，或许就在下半年。

　　“避霾城市”热度上升

　　对北方人来说，几乎每年12月份他们都会遭遇噩梦般的灾难雾霾。雾霾正在赶人：有患了哮喘的小学生跑到广州深圳读书，有已经退休、颐养天年的老人飞到海南岛度假、也有人携妻带子去张家口崇礼洗肺去了。

　　根据携程网的酒店数据，在雾霾最严重的那个星期，与“避霾”标签相关的酒店预订量总体环比上周暴增了近两倍，北京人国内避霾最爱三亚、厦门等地，三亚、丽江、厦门等地酒店预订量同比增长超过8成。

　　雾霾年年来，保卫生命不可懈怠。当人们逾重视健康，逃离雾霾的动力就越大。每年成千上万的北方人都海南看房买房，一个重要的原因，就是海南空气好。

　　2017年，“避霾效应”一旦演化为全社会的自觉迁移运动，“避霾城市”的楼市作为潜力股爆发的时机也就来了。

　　根据环保部的最新数据，11月份全国空气最好的10个城市分别是：海口、舟山、福州、南宁、惠州、丽水、贵阳、深圳、昆明、厦门。而北京仅排在第58位，天津是62。

　　除了深圳、厦门之外，全国空气质量最好的8个城市的房价都不算高。海口、南宁、惠州、贵阳、昆明五城的均价都低于1万元，且海口是海南盛会、南宁是广西省会、贵阳是贵州省会、昆明是云南省会，既有新鲜空气，又有省会的区位优势和政策加持，这些城市的房子在2017年或许会受到来自北方的“避霾者”的青睐。

　　北上深周边城市受追捧

　　2017年，北上广深限购政策松动的可能性不大，“堰塞湖水位”会居高不下：土地和房屋供应有限，但刚需源源不绝，资产荒下的投资性需求也虎视眈眈，如今唯有靠着政策筑起来的堤坝，才避免了水漫金山的结果。

　　12月27日，北京市委书记罕见就高房价表态：“房价已经过高，积累了风险，而且增加了社会焦虑，也是对城市可持续发展与和谐稳定的巨大挑战。”对一线城市而言，控房价已经成了一项政治任务，稳定第一，“堰塞湖水位”会稳定在高位，形成僵持状态。

　　但“堰塞湖效应”始终是悬在头上的达摩克里斯之剑，甚至任志强预言，下一轮的暴涨会来得更猛。

　　何以解忧？唯有导流。流向何方？只能是堰塞湖周边的价值洼地。

　　在中央经济工作会议召开前，万科总裁郁亮接受人民日报时，为解围北上深高房价提出一计：

　　“借助轨道交通，加快建设既有产业功能又有居住功能、既宜居又宜业的卫星城和城市群，从而疏散核心城区人口，并为大量新市民家庭提供符合其收入水平的购房定居机会。”

　　郁亮的主意，与中央经济会议公告提出的“把去库存和促进人口城镇化结合起来，提高三四线城市和特大城市间基础设施的互联互通”可谓异曲同工，北上深周边城市将来有望迎来一波波政策红利。

　　2017年，北上广深的周边城市或许会涌现出强劲的黑马，北京、天津周边有保定、廊坊、唐山、张家口、承德、秦皇岛，上海周边有南通、苏州、常州、无锡、嘉兴、湖州，广深周边有珠海、惠州、东莞、佛山、中山。近水楼台先得月，这些城市本身的经济亦不乏亮点，2017年很有可能会成为资本的下一步猎物。

　　海外配置意识觉醒

　　10月份，胡润研究院发布了《中国投资移民白皮书》，白皮书对中国240位平均财富2700万人民币的中国富人进行调查，结果显示：60%的中国富人计划在未来3年内在海外购买投资性住宅。

　　最近两年，海外资产配置热潮明显升温，而且，去国外买房，正从富豪阶层向中产阶级扩散。

　　2017年，可能会成为一个加速度的历史节点。国内，北上深房价居高，风险有增无减，且人民币汇率贬值像掉入滑梯一般持续向下，破7只是时间问题；国外，美元强势方兴未艾，欧美楼市稳中有升。在一推和一拉之间，到海外买房越来越富裕阶层资产配置的备选项。

　　2017年，我们或将看到1949年以来最汹涌的海外买房潮。

　　《金融时报》今年针对中国海外购房热现象时点评说：

　　“越来越多的中国人到伦敦买房，一方面是因为英镑疲软；另一个主要原因是对本国楼市泡沫的担忧。如果说以往中国人只是在伦敦一些非核心地段买一些新建公寓，现在更多的中国买家则开始在伦敦的核心地段寻找目标。”