郑州楼市最新消息2017：郑州发布土地拍卖“堵漏”细则

　　摘要：土地市场走势是最能反应楼市现状的了，在2016年多地地王频现。2017年年初，土地市场的发展也是令人摸不着头脑——郑州“叫停”五宗土地出让，网拍出现1元/㎡竞价。为防止开发商恶意报价，以及在房屋交易中可能出现的其他违规行为，郑州市近日发布土地网拍补充细则。

　　（原标题：郑州楼市新规:严防开发商“1元1平米”恶意报价）

　　郑州楼市最新消息2017：郑州发布土地拍卖堵漏细则土地市场走势是最能反应楼市现状的了，在2016年多地地王频现。2017年年初，土地市场的发展也是令人摸不着头脑——郑州“叫停”五宗土地出让，网拍出现1元/㎡竞价。为防止开发商恶意报价，以及在房屋交易中可能出现的其他违规行为，郑州市近日发布土地网拍补充细则。（中金网2月9日）

　　根据郑州市政府发布的《关于进一步做好国有建设用地（住宅）使用权网上挂牌交易限价竞买工作的通知》，针对郑东新区、郑州经济技术开发区的土地交易均补充了细则。

　　据了解，补充细则要求上述两区所辖的国有建设用地使用权在出让前，除了确定该宗地综合房价的最高限价外，还要按照“熔断”地价和房屋建安费用、各类税费等确定房屋成本指导价，以保护公平竞争。同时，针对“熔断”后竞买人通过报出“综合房价”竞争目标宗地的规则，由原来的综合房价“最低者得”变为了“最接近房价平均值得”，且竞买人报价低于房屋成本指导价将被视为无效报价。此外还提出，通过“限地价、竞房价”方式取得土地，其所建商品住房项目在进行销售时，需在严格监督下公开面向社会销售。

　　2016年10月底，继限购、限贷之后，郑州市出台《郑州市国有建设用地（住宅）使用权网上挂牌交易限价竞买暂行办法》，其中明确溢价率达到150%时系统将自动熔断。土地网拍“熔断制”对楼市降温起到明显效果，但也引发了一些新情况，鸡年春节前，郑州在对七宗国有建设用地进行网拍时，有五宗地出现了“两元利润”与“1元1平方米”的奇葩报价，被相关部门以涉嫌违法为由紧急叫停。

　　郑州市房管局有关负责人表示，补充细则限制了开发商在竞拍两区土地时“无限压低报价，甚至恶意报价”的行为。

　　土地拍卖适用范围

　　1、政府出让经营性房地产项目和其他具有竞投性的项目用地

　　2、原经批准划拨或出让，因改变土地用途、使用条件等用于经营性房地产项目的土地

　　3、土地使用权转让申请以拍卖方式进行的用地

　　4、经法院判决需土地拍卖办理程序及流程图

　　一级土地市场的土地使用权拍卖出让

　　(一)这里所指的一级土地市场与土地使用权招标所指相同，均指政府出让经营性房地产项目用地批租市场。

　　1、土地使用权拍卖的前期工作

　　2、、按照市和各镇区土地利用总体规划和年度用地计划，由市局规划科完成编写全市土地使用权拍卖的详细年度计划，计划中列明每宗用地的具体位置、面积、用途、规划要求等，并提前向社会公布

　　3、根据土地使用权拍卖年度计划，各镇区国土所负责组织拍卖土地报批具体资料

　　4、根据土地使用权拍卖年度计划，由市局规划科负责完成办理拍卖土地的农地转用手续

　　5、由市局用地科和各镇区国土所完成征地手续

　　6、由市局用地科完成供地报批手续，编写土地使用权出让合同文本

　　7、由市地产交易中心负责完成拍卖土地的拆迁及“三通一平”工作;(或由原土地使用者完成)

　　8、市地产交易中心负责完成拟拍卖地块的评估工作

　　9、市招标拍卖领导小组确定拍卖地块的出让底价。

　　土地使用权拍卖操作程序

　　(一)市国土资源局委托市地产交易中心组织土地使用权拍卖工作。市地产交易中心根据拍卖年度计划确定的时间，授权拍卖主持人在交易中心拍卖大厅主持拍卖。具体操作程序为：

　　1、市地产交易中心在举行拍卖会前30日向社会发出拍卖公告，拍卖公告在市报上发布或在交易大厅挂牌公告

　　2、竞买者领取有关拍卖文件

　　3、竞买者参加拍卖竞投，应向市地产交易中心提出申请并缴交一定数额的保证金，认可资格

　　4、符合资格的竞买者于拍卖前到市地产交易中心领取竞价标志牌，进场就座

　　5、拍卖主持人按公告规定的时间、地点主持拍卖活动。拍卖活动遵循“公开、公平、公正”的原则，自由竞价，价高者得

　　6、竞买者最后应价低于底价(保留价)时，主持人有权终止拍卖

　　7、竞得人即时与市地产交易中心签订《拍卖成交确认书》。于拍卖日起3个工作日内向没有竞得人退还所收保证金本金

　　使用权拍卖的后期工作

　　1、土地使用权拍卖举行后3个工作日内，市地产交易中心将《拍卖成交确认书》附本及有资料，移交给市局用地科

　　2、竞得人持《拍卖成交确认书》，于拍卖后5个工作日内与市国土资源局签订土地使用权出让合同，并由市国土资源局颁发《建设用地批准书》

　　3、竞得人按出让合同付清地价款及有关税费后，凭批准文件到市国土资源局地籍科办理土地登记手续。

　　二级土地市场的土地使用权拍卖出让

　　(一)这里所指是原划拨和出让土地改用途和使用条件等用于经营性房地产项目、土地使用权转让申请以拍卖方式进行和经法院判决需拍卖用于清偿债务的土地使用权转让。

　　1、土地使用权拍卖的前期工作

　　2、符合城市规划，并经市规划部门同意后，原土地使用者向市国土资源局申请将原经批准划拨或出让土地改变土地用途和使用条件等用于经营性房地产项目用地

　　3、市地产交易中心窗口受理申请后，进行初审

　　4、报市国土资源局审批

　　5、完成拟拍卖地块的拆迁及“三通一平”工作。(由原土地使用者完成或由市土地开发中心完成)

　　6、市地产交易中心负责完成拟拍卖地块的评估工作

　　7、市地产交易中心会同委托人确定拍卖低价。

　　土地使用权拍卖操作程序

　　(一)具体操作程序与一级土地市场的土地使用权拍卖程序相同

　　1、后期工作

　　2、土地使用权拍卖举行后3个工作日内，市地产交易中心主持双方签订《出让合同》，将《拍卖成交确认书》附本及有关资料，移交给市局用地科，由用地科完善划拨用地的补办出让手续和已出让土地改变用途的变更手续

　　3、竞得人持《拍卖成交确认书》于拍卖后5个工作日内与市国土资源局签订土地使用权补办手续出让合同和改变用途的出让合同，由市国土资源局颁发《建设用地批准书》

　　4、竞得人按出让合同或转让合同付清地价款及有关税费后，凭批准文件和收费清单到市国土资源局地籍科办理土地变更登记手续。