清远楼市网签高烧”的清远楼市何时降温？

销售会削弱既有购买力

   突如其来的“高烧”,闪了清远楼市的腰。继9月全市网签数据大幅攀升后,10月、11月网签数据依次为8015套、5873套,“高烧”症状并未退却。对于持币观望的刚需族而言,“清远楼市何时降温?”这是他们最为关心的话题。近日,市房地产业协会会长阮灿华在接受采访时回应了该问题:“清远楼市正迎来新一轮上升期,而下一次楼市下行或将大约在2018年年中出现。”

“土地市场被喻为楼市的风向标。”继9月份全市土地推介会将23地块摆上“货架”后,11月中旬,市国土资源交易网先后公示了7住宅用地挂牌出让信息。沉寂了大半年后,土地市场突然升温或将为今明两年我市楼市发展定下基调。

作为恒福董事长,阮灿华回应称:“清远房价会稳定并小幅上涨,但并不会像惠州一样猛然上涨。”他认为,两地均紧靠一线城市,肯定会受到“外溢资金”的影响。但是细化来看,首先清远的经济总量仅惠州的40%,经济基础决定了整个城市的购买力水平；其次,广清间的经济距离也大于惠深,两者看似相同,却鲜有可比性；此外,深圳楼价是广州的接近三倍,人均面积却只是广州的三分之一,外溢程度比广州高,清远成为惠州的可能性不大。

清远不会成为惠州

谈“去库存”

“今天清远楼市的盛况,其实在去年就已经被预言。”在恒福中心顶层办公室内,阮灿华平静的回应“10月网签数据打破历史记录”这一问题。深谙市场规律的他重申道,“虽然清远是四线城市,但楼市变化的规律仍与一二线城市相仿,唯一的区别是变化会来的更加晚一些。”

“以地下车位车库为例,1万平方米可做出250个车位,平均每个车位40平方米左右(平摊车库间的道以及公共设施以后)。另外以目前清远的人工和硬件成本为例,地下车库的造价大约在3000元0平方米,一个车位从图纸到落地,硬成本大约在12万左右。”阮灿华从价格的角度介绍了清远车位价格的下降空间并不大。

阮灿华说,在规划车位的数量,国内外车位数量形成鲜明对比。例如,清远现在的车位是1:1算最高的。而着眼国内各大城市,北上广深珠一般在0.8-1.0之间,好处是可以根据自身的购买情况去控制车位的数量,在供应和需求之间达到一种平衡。纵观全球市场:伦敦一户不超过一个车位,纽约是0.2个车位,东京是0.3-0.5之间。对比这些,清远的车位是超出需求的,需控制在0.6-0.8之间。

阮灿华:“同期广州等城市也进入土地交易高峰期,其中部分地块的地面均价创下新高。此外,年底本是土地市场活跃的时期,受整个大的带动,清远一连拿出多优质地块进行招拍挂,也是出看好楼市的信号。”他还,如今楼市进入新的上升期,在近半年可适当多推出一些地块,但是需把握好地块推出的节奏。

今年来,市内多家楼盘曝出停车位的问题。为解决车位的问题,阮灿华在履新清远市房地产业协会新一届会长后,从行业协会角度积极向,可从“放开车位的价格,包括租赁的价格,去推动车位的市场化销售。”

其中,影响楼市变化的正是“限贷”和“限购”两大要素,与之对应的则是“行政调控”以及“金融调控”两大工具。

下一次楼市下行或将大约在2018年年中出现

时间回到去年,全国范围内刮起“限购解绑”风。着眼本省,2015年5月,佛山取消限购；2016年3月,珠海取消限购,彼时全省除广、深两地外,其它限购城市均已松绑。2015年9月,央行和银监会下发《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》,要求在不实施“限购”措施的城市,对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,最低首付款比例调整为不低于25%。房贷首付比例进一步下调。

阮灿华:“销售可能会削弱既有购买力。”他进一步解释说,“目前在适应本地市场需求的基础上,市区现售商品房的平均面积逐渐减少,这也意味着单套总价也同步降低。进行销售,无论优惠政策如何,总价提升意味着购房门槛变高。”阮灿华认为,从当前全市成交数据来看,即使不销售,清远去库存的年度目标已足以顺利完成。

在今年3月省里下达的《2016—2018年广东省去库存任务表》中,清远今年的去库存任务为100万平方米,其中商品房和非商品房类库存各半。为完成“去库存”任务,市提出的去库存系列措施,其中鼓励开发商推行商品房和车位销售是热议的具体措施之一。

归根结底是价格的竞争

“我们也听到一些购房者的声音”阮灿华说,“为什么大城市的停车位价格仅占到房屋总价的五分之一、八分之一甚至十分之一,而在清远这一比例高达三分之一甚至二分之一?”他从行业的角度着手,强调被人忽视的硬成本。

“当‘限购解绑’”遇上‘首付比例的降低’,当行政调控和金融调控同时松绑,楼市大逐渐回暖是可以预见的。”在阮灿华看来,清远楼市同样深受大影响,配合市上半年在供给侧的调控行为,清远楼市的反弹晚来了近一年时间。

谈“车位之争”

谈“土地市场”

至于解决措施,他认为,“尚未建设的项目可适当降低车位比例。”

对于走出清远,试水惠州市场,阮灿华表示,“各个城市的供需特点不同,新的必然伴随新的困难和新的挑战。在项目敲定后,公司从组织架构、管控手段多方位考量,并一贯产品和施工流程的标准化,以提升公司竞争力立足全新市场。”

“有上涨自然也会有下跌。”阮灿华强调清远楼市也终有“退烧”的一天。尤其是10月以来,多个城市突然重拾限购政策,上海等城市率先上调房贷首付比例,行政调控和金融调控政策同时收紧。“滞后性同样适用楼市下行带来的影响,大约2018年年中,清远楼市或将迎来下一次下行,首先是成交量的下滑,继而价格有微量下调。”他说。

   一场被“预言”的楼市狂欢

把握好推地节奏

谈及楼市走势自然少不了对楼市价格的预判。有市民提问,清远对于广州,就好比惠州对于深圳,同样是深受一线城市影响,清远的房价会和惠州一样吗?巧合的是,在今年年初,恒福地产首次走出清远便选择惠州市场,在博罗开发了一处建面30万平方米的恒福山海语项目。