干货浅谈南京21个重点板块的优缺点！

干货浅谈南京21个重点板块的优缺点！本站　　很多人认识南京都是从行政区划开始的，南京11个行政区除了两个区在江北外，其他9个区都在长江以南

　　很多人认识南京都是从行政区划开始的，南京11个行政区除了两个区在江北外，其他9个区都在长江以南。但仅仅用区划来认识南京存在很大的局限性，毕竟南京还有很多跨区划的新城。那怎么办？这就需要引入板块的概念，这一篇大南京生活圈就好好给大家梳理一下南京江南的主要板块。

　　顾名思义，指的是现在鼓楼区靠江的那部分，大部分都属于原下关，这一区域江面较窄，早年被寄予厚望，号称南京的外滩，不过实际开发中商办规模过小、住宅较多、且密度偏高。

　　铁北片区一般特指的是鼓楼区的铁路以北区域，包括附近的栖霞以及玄武区部分，都是南京早期大力发展的产业区域，发展很成熟。但也由于发展过早，在城市规划上已经没有太多可塑性，其城市发展主要依靠修修补补，以及一些厂区的搬迁再开发。

　　新玄武原本的气质其实和鼓楼铁北以及附近的栖霞差不多，但作为旧城改造而来的新城，新玄武的变化还是比较彻底的，大量搬走的厂区，空出了相对较多的土地，这为新玄武的崛起创造了有效的土地空间，成长性还是非常不错的。

　　燕子矶是栖霞区最西边的一座新城，号称不输河西。事实上不仅拥有滨江资源，同时也有幕府山在旁，区位上确实不错。燕子矶同样也是旧城改造项目，目前在经五路商办领域的投入还是比较成功的，后面就看靠江超高层的打造能否顺利，同时地铁7号线号线也十分关键，总体来说成长性也相当不错。

　　仙林是栖霞的王牌，但区位上并没有太多优势，其在早期凭借教育资源、地铁2号线以及低密度居住区迅速出圈，成为南京非常特殊的存在。目前的发展已经十分完善，后期最大的突破在于仙林湖东侧打造的轨道枢纽中心。

　　栖霞山新城位于仙林湖北侧的滨江地带，目前已经被定义为未来栖霞两大中核之一，定位很高。目前最大的问题是距离上，还是偏远一些，需要依靠地铁快速补足这个短板。另外其与仙林湖虽然紧紧挨着，但两者之间的交通被铁路线切割，彼此的互通并不方便。

　　属于南京远郊区域，是典型的产城融合型新城。目前还处于开发的早期阶段，待宁扬城际S5建成后，龙潭的发展或能上到一个新台阶。

　　紫东核心区实际上由两个部分组成，一部分是栖霞区，另一部分是江宁区。目前已经开发了一部分的区域是江宁区，而栖霞区部分主要位于东侧，目前也在大力的开发当中，总体进度偏慢一些。

　　紫东核心区定位南京城市副中心，仅此一个，也是未来宁镇扬的中心，最大的优势是在开发的早期阶段就已经通了地铁。

　　汤山新城位于南京东郊，属于江宁，其主打温泉、休闲以及养老，环境上确实可圈可点。加之即将通车的宁句城际，汤山新城后期的发展还是很有看点的。

　　这个新城比较复杂，除了江宁区，还包含秦淮区、玄武区和栖霞区。超大公园是一个亮点，另外产业布局上也还不错，城市功能上还是比较齐备的。最大的问题在于受绕城以及宁芜铁路的割裂，其与主城的交通比很多人预想得要弱。

　　这座新城虽然号称国际，但实际上相差甚远，其最关键的亮点在于体现国际二字的CBD上，但实际推进速度偏慢，毕竟片区内住宅区已经几乎建满。阻碍其发展的因素在于BY馆以及M地，目前BY馆已经确定搬迁，但M地的搬迁谈何容易。M地位于城市中心区域，在国外其实很常见，但国内较难接受，后期发展虽有上升空间，但存在不确定性。

　　南部新城同样也较为复杂，其规划上分为南站片区和红花片区（大校场）。前者分别属于雨花台区和江宁区，后者属于秦淮区。

　　南站的发展目前已经基本成熟，但区划上的混乱可能不利于后期的拔高。而红花片区没有这方面的问题，目前路网框架真正成型，多条地铁也同时在建，很快就将大范围面世，规格上非常高。

　　过去雨花台两桥区域多为工业设施，如今通过大范围的拆迁，已经清理出足够多的土地，交通上不仅有绕城公路，还有机场二通道、油坊桥互通、数字大道直通江山大街、地铁S3号线等等，基础条件还是很不错的，在此基础上构建CBD是未来雨花台区的王牌，可以说是万事俱备只欠东风。

　　作为河西新城的向南延伸，最大的缺陷是没有贯穿CBD轴线的地铁，非常遗憾。目前住宅区的开发已经过半，商办文旅功能正在陆续完工，其中就包括金地、正荣以及华侨城等。阿里、58、小米等进度一般，鱼嘴CBD暂时没有实质性的进展，地铁2号线西延线进展顺利。

　　从某种程度上说，不应该单独看河西南部，因为其与河西中部没有实质性上的分割，在各方面都保持一体，资源共享，所以虽有不足但没有必要过于纠结。

　　雨花滨江分为人居森林板块、岱山、雨花经开区以及板桥。如果没有多条高速公路和铁路的阻隔，雨花滨江区域实际上本应该是一片不属河西南部的区域。但事与愿违，复杂的人工线路导致这一区域各组团之间相互割裂，整体感很弱。其中人居森林板块因为可以与河西实现无缝对接，后期的发展最有前途，其他区域唯有通过接入地铁才能逆袭。

　　其在规划落实上远胜于北边的雨花滨江地区，交通上与雨花滨江保持基本一致。现如今最关键的两点是地铁S2和扬子江大道，S2南京段预计年底开建，但扬子江大道雨花台段虽然在建，但并非全线，其中梅钢那一段依然没有进展，十分令人头疼。

　　江宁区很大，但由于地形的关系，实际上真正的核心区域只有将军山以及青龙山之间的平原地带，从北至南，包括东山-百家湖、九龙湖、大学城、上秦淮等。这片区域在地铁覆盖上做得不错，同时商业上百家湖亮点十足。目前的发展重点是从第二产业向第三产业转移，百家湖东原厂区将逐渐替换成CBD，同时百家湖北很多厂区也将被陆续拆除，并新建各类园区，目前江宁在这方面动作还是可以的，另外上秦淮的发展也超乎想象，未来成长空间相当可以。

　　包括正方新城、禄口等。其中禄口新城围绕如意湖整体框架已经成型，随后就是产业和人口导入，唯一的缺点是新城环湖的大部分区域距离地铁有一定距离，稍有些遗憾。正方新城其实不是一个真正意义上的新城，因为其主要功能以研发为主，居住用地过少，严格来说是江宁的一处研发或制造基地，并不是真正意义上的新城。

　　目前溧水的发展中心已经由过去的城南新城转向北侧的三山湖片区，未来的重点发展区域不言而喻。另外处于前期修路阶段的高铁新城值得关注，毕竟溧水站到南京南站最短时间只有15分钟，相较于地铁还是有不少优势的。