南京买房记：卖了老家三线城市的房子踏上一线城市看房路

南京买房记：卖了老家三线城市的房子踏上一线城市看房路本站　　选择南京原因很简单，我和媳妇都很喜欢这座包容的城市，不排外，加上南京深厚的历史文化底蕴，很难让你不喜欢她

　　选择南京原因很简单，我和媳妇都很喜欢这座包容的城市，不排外，加上南京深厚的历史文化底蕴，很难让你不喜欢她。此外，我父母和弟弟也早定居南京，对家的执念更坚定我要来南京。来南京之初，我给自己定的计划就是：找工作、买房。庆幸的是，来到南京第二个月就找到了心仪的工作，后来顺利转正，这时候买房开始提上日程，从1月17日签三方合同到4月16日商贷放款，整个过程虽有波折但好在整体比较顺利，下面就分享南京二手房购买的经历。

　　具体的大家可以看下面的表格，里面有购房情况，南京购房条件还算宽松。如果你有南京户口，那么你可以根据拥有住房情况，确定购房情况，没有户口也不要紧，要满足两年社保要求，而且累积缴纳2年及以上个人所得税缴纳证明，还有一种人才购房政策，要满足相应的人才要求标准，也能购买，具体直接看下图吧。

　　对我来说，人才可以排出，剩下的就是缴纳2年社保或者获得南京户口。考虑到2年风险（房价上涨、利率变化、公积金政策收紧等）太大，我最终选择了落户南京，然后开具购房证明。

　　积分落户指标项由基础指标、加分指标、减分指标组成。总积分为基础指标与加分指标之和减去减分指标的累计积分。申请人符合本办法规定，总积分达到100分的，符合落户条件，可以向公安机关提交申请积分落户。最新的政策是

　　，同时还互认苏州的社保缴纳年限，不知道苏州会不会生气，南京这招够狠，从政策来看，南京落户非常简单，对学历要求并不高。这条可以具体查询下，因为政策随时在变动。

　　这个可以线上申请，根据要求将需要的证件拍照上传就可以，如果是人才落户，还需要学信网的一些信息，认证学历，总的来说办理还是很方便的。

　　审核时间大概3天，我收到了申请成功的短信通知并告知已经寄出来。中间还有工作人员跟我确认了户籍地址信息，因为我老家县名更改过，户口本用的还是老名称，好在工作人员没让我重新更新户口本。

　　在获得迁入证明后，就要到户籍地办理迁出，把原来的户籍销掉，需要的材料：户口本、身份证、准迁证，因为正好碰到疫情，我让亲戚帮我办理的，过程很快，民警只是强调了下：户口迁出去就迁不回来了。

　　落户地点是在浦口区，南京政府办事效率超高，周六户籍业务正常办理，而且中午休息时间有值班人员，让我这个山东人震惊了！办理超快，基本看下需要的证件（准予迁入证明、户口迁移证、身份证、结婚证），就完成落户了，当然是集体户，办理过程不到15分钟。

　　这里有个坑，一定要注意下。落户时，官方的说明没有说要带结婚证，所以我就没带，婚姻状况就只能写未婚，实际上我是已婚状态，后来在办理购房证明时，对婚姻状态有要求，这样会前后矛盾，所以我后来带着结婚证重新更新了下户口。

　　如果你是在南京本地领取的结婚证，直接在“我的南京”申请电子购房证明即可，我是外地领证，所以只能线下办理，办理过程非常快，核对证件、复印文件、盖章拿证明，证明拿到后，“我的南京”也会同步生成电子版的购买证明，而且效力相同，非常方便。

　　后面就是准备其他购房前材料：收入证明、银行流水、征信，收入证明直接去所在公司开具盖章即可，银行流水去工资卡所在行自助打印就可以。银行批贷是按照收入是还款额2倍计算，所以前一定要了解下你的还款额，避免因为收入与还款不匹配。征信可以去政务大厅打印，上面会把你所有的金融账户情况记录得明明白白，所以一定要维护好自己的征信，的时候真是太重要了。

　　这里也有一个小插曲，因为我媳妇也需要提供征信报告，结果她马大哈有一笔信用卡还款（大概十几块钱）逾期了，后来面签时跟信贷专员解释了下，好在不是恶意的，加上额度少，银行就让写了一份“检讨”过关了。

　　注意事项：如果你还有车贷，这时候一定要问下银行是否会有影响。我当时车贷还有4个月，但是银行信贷专员说，车贷会占用我的额度，比如我每月房贷还款5000元，理论上我收入到1万就可以，但是如果还有2000车贷，你的收入是5000+2000的二倍，也就是14000，这样一下提高了很多。好在我能提前还贷，提前向汽车金融公司提前申请，完成还款后，拿到结清的证明并提交给银行。

　　看房没什么技巧，预算决定一切。因为我之前有过购房记录，虽然已经结清，但是南京执行“认房认贷”政策，因此首付比例为50%。买房前，我就把影响买房的因素列举出来：交通、配套、小区环境、物业、户型、学区等。然后每看一套房子就在这几个维度里打分，按照分值高低排名。还是那句话：有多少钱办多大的事，在预算比较紧张的情况下，你能选的只能是最优的那个，我个人比较在意居住舒适度，最后选了一个08年老房子，89平，三面朝阳，带电梯，离地铁站步行10分钟，周边有商圈，虽然稍微远点，但是这是能力范围内最中意的小区，属于一见钟情那种。

　　需要注意的是，网上挂出的房子信息不一定准。有些房子即便挂出去，显示一切正常，但是也有坑。就比如我看房子时，最中意的一套，基本都到面谈的地步了，结果中介突然告诉我，这个房子比较复杂，一是房子是一个放的人和朋友一起购买投资的，二是链家挂着已经结清，但是标价210万的房子，竟然还有190万的。（中介说，炒房的人套了银行的，巴拉巴拉……）听到这些信息后，我想到之前卖房时被中介坑的那些事，直接就pass掉了。风险太高了，这种产权不明确的房子，后期一旦出现问题就会陷入被动，而且还有190万的房贷，我要拿出自己的钱给对方解押，风险更高。于是，我选了后来买的这套，虽然户型上有些不足，但是房东还是很爽快的，都很顺利。所以买房时，一定要让中介做一个产调，查看房子有没有，有没有抵押或者纠纷，同时也要了解下房东的个人情况，不像我卖房时，一时大意，签完合同才知道卖给了中介。

　　签订三方合同，还是半夜签订的，中间就是买卖双方不断试探的过程，房东报价206万，最后谈到199万，基本符合我的预期，就定了下来。签合同时，虽然是制式合同，但是也要一条条过，切不可大意，特别是关于违约、时间节点的约定。

　　关于中介费，我选的链家，都知道最贵，而且基本谈不下价，我选它就是因为之前被德祐坑过，所以直接pass小中介，加上这个中介人还算不错，服务很职业，所以就定了他。在这里分享下我谈价的心得。很多人在买房时，都会压中介费，我倾向于看最终落地价格，这里的落地价格指的是房价和中介费总价。比如200万的房子，你的预期是195万，中介费4万，你可以不用谈中介费，直接把你的房价再将2万，193万，这样让中介帮你去谈价格，这样有个好处就是中介为了推动交易成交，会帮你谈价，相反你把中介费谈了下来，有可能房价谈不动。这只是一种思路，实际操作的时候，还要看房子的情况，有些比较火的，根本没谈的余地，也供大家参考。

　　面签就是买卖双方都到场，中介和银行信贷工作人员查验双方的证件和条件。我这套房子情况稍微复杂点，房本上有3个人的名字，其中一个人离婚，所以到场需要配偶，离婚还需要一个分配财产的声明。虽然有点麻烦，但是好在顺利办完。如果房子未结清，卖家还需要用买家的首付款解押，不过我买的这套已经结算完毕，所以没有这个环节。但是各地也有不同，有些地方是需要自己解决部分的，这个最好问清楚。

　　，两个缺一不可，我当时时还差十几天，正好中间有个春节，加上信贷员也了解我的情况，让我的往后延了下，正好满足180天，顺利批贷。9、过户

　　完成面签后，一般中介会让你将首付款打到监管账户里，接下来就是等待银行批贷，批贷通过后，就需要支付首付款，后面就是办理过户，反正我是跟着中介过户专员走的，各种签字。中间还有个小插曲，这套房子房本有3个人，其中两个人不是首套房，不符合满五唯一，而另外一个人没有房子，恰好符合满五唯一，后来找中介中间传话，看能否做一个财产分割，就是符合满五唯一分98%份额，其余两人各占1%，这样我98%的份额不用交多余的税了，最后算下来又节省了2万的税。完事后，给房东买了两包华子，真是特别感谢。

　　完成过户，整个购房流程就算差不多完成了，后面就是等放款了。现在各地的放款周期也是不同，我买房时因为临近春节所以等了一个春节，后面商贷放款比较快，公积金会慢点。

　　原则上，买家收到放款后就会交接房屋，不过我这个房东比较爽快，过户后直接交接了，将集体户迁到房子，顺便说下南京迁户可以直接在线邮寄办理，完全不用本人去，超级方便。

　　交接内容一般就是水电费、燃气费、有线电视费和物业费，物业费可以去物业办公室查询，有无未结算费用。水电费、燃气费和有线电视费可以直接在“我的南京”查询余额，如果有欠费补交上，就可以直接在线过户。

　　至此，整个买房过程就算是结束了。整体来说，中介还算给力，收费最贵，但我觉得还值，虽然也有一些坑，有些房子背景不清楚，到谈价的时候才被告知，好在及时中止；方面就一句话，一定要珍惜自己的征信；南京办事效率：人性化、服务好，在很多细节方面都有体现，比如周六上班、中午值班、线上办理等等，定居南京是我最不后悔的选择。南京买房记就到此，后面我会分享装修过程，喜欢的朋友可以关注下。