多么痛的领悟！南京各区最疼爱的板块竟然是它们……

多么痛的领悟！南京各区最疼爱的板块竟然是它们……本站　　最近，我们在研究南京各区发布的《南京市XX区国土空间规划近期实施方案》，11个区，11个方案，很有价值

　　最近，我们在研究南京各区发布的《南京市XX区国土空间规划近期实施方案》，11个区，11个方案，很有价值。近期实施方案，说明时间不会太长，最近3年就得办。再结合最近南京两次集中土拍，各个区的小心思，一览无余。

　　首先看浦口区。这个区在失去顶山街道等核心区土地后，发展空间受到了较大的抑制，GDP也排到南京靠后的位置。但浦口区也有自己规划，在近期实施方案中，浦口区决定实施“一核两心两带五廊九组团”空间结构。这里面最重要的就是两心：

　　所谓两心，就是以浦口老城和桥林新城为中心，组成双核的局面。这样的格局，说实在的有点意外，桥林新城的地位被抬得很高。

　　城南中心，利用区位优势快速发展，紧贴核心区，引进大悦城等品质商业，形成浦口核心区第一尖刀梯队，与核心区绑定在一起，这是浦口区妥妥一线板块。

　　本来以为这是一个暖场行为，为桥林新城造造势，但谁也没有想到浦口区手起刀落，直接将桥林推向了舞台中央，全南京的买房人，内心一惊！

　　桥林连推3块地，毛坯地价2.45万，未来精装预期2.7万。这个价格，与目前正在卖房的五桥是同一个档次，也一下子超过了江南对岸的板桥板块。

　　我们知道，桥林新城作为一个2万出头的板块，潜力还是不错的。现在一下子拉到2.7万，大家多少还是有点震惊，哪怕4站就到河西南。所以我预测，浦口区还会在这个区域继续铺一些资源，来抬升这个板块的价值。

　　规划抬升了地位，土地出让又提升了价格，浦口区对于桥林新城的关爱，溢于言表。以台积电为首的芯片产业，要加把劲了。

　　我们知道，栖霞区在板块打造方面，属于一流高手。早在上古年间，栖霞区就打造了仙林大学城，顺带催熟仙林湖板块。地铁+学区+商业+品牌房企+1个湖的操盘模式，从此成为南京各大板块争相模仿的对象。

　　就在最近两年，栖霞区先是通过南师反转了燕子矶板块，让其位列南京新一线前列。然后继续往东，拉起了兴智板块。然后把仙林湖的高层毛坯价格抬升到3.4万，精装逼近4万，可谓用心良苦。

　　原文是：中部以紫核和环栖霞山片区为两大中心共同塑造中核，发展文旅科创功能，创新驱动、引领赋能、增存并进、缝合带动；

　　紫东核心区，目前是重点。本来紫核这次是有一块地要出让的，结果取消了。说明栖霞和江宁目前还没准备好，紫核现在不着急开搞，后面有的是机会。

　　近期实施方案依托长江沿岸新港片区、栖霞山片区以及华侨城片区，重点保障栖霞山文化旅游、科研商服产业转型升级以及生活配套设施完善用地需求，形成以邮轮母港为核心，辐射新生圩港、龙潭港，联动红枫片区、对接仙林的城市活力圈。

　　本来这就是一个规划，也没什么。但第二批土地出让，意图就比较明显了：这个片区又推出了一块地，毛坯价格不超过2.52万，容积率2.1。价格方面有所上涨，另外这个片区的供应也比较大。想要这个板块腾飞，除了改名仙林滨江外，栖霞区还需要加快资源的落地。

　　这个区，在失去大厂之后，GDP失血严重，但很快找到了新的增长点：老市区+高铁新城+金牛湖+龙袍新城，四位一体。

　　尤其龙袍新城，区的近期实施规划着墨颇多：规划形成雄州副城组团和龙袍新城组团。跟浦口区一样，把龙袍组团，抬到了和老城并列的位置，这个地位还是挺高的。

　　在老城滁河旁，一口气推出3块地，毛坯价格限定在1.68-1.69万左右，未来即便加上精装，价格也不会超过2万。这样的价格，对于地缘改善客户而言，还是可以接受的。

　　龙袍新城不一样，G98这块地毛坯价格门限为1.98万，算上装修，买到手的价格为2.3万左右了。换句话说，龙袍新城比龙池老城，还贵了3000？

　　反正、大厂、桥北的客户买不起，有这钱他们在自己板块就改善了。而且江北距离龙袍最近的就是这三个板块，直线公里。靠江南的客户导入？大家可以导航一下从栖霞山东到龙袍，到底有多绕…而且栖霞山东，也就2.6万。

　　还有一些区，都是明牌了。比如玄武区，新玄武即将开发完毕，暂时还没有新的爆发点；鼓楼区推地很少，目前主要在铁北有点动作；建邺区开始捂地惜售，不着急卖地。江宁区中心位置无地可卖，目前主要在外围洒水，重点还是上秦淮2.0，以及方山等区域。城东的话，汇通路很快，明天这个板块基本上就进入开发的尾声了。

　　对于秦淮区来说，重点非常突出，就是大校场这一锅蜜，能吃10年。3年后这个板块就进入惜售状态，所以大校场我建议最近2年上车即可。

　　至于雨花台，今年玩得比较大，各个子板块都有地推出。重点还是秦淮新河发展轴，赛虹桥、宁南、雨花滨江、板桥等区域四面开花，都非常活跃。

　　最后提醒一点，任何板块都有价值，关键看价格。成熟片区稍微贵点，郊区新城便宜点，都可以理解，关键是价格要与价值相匹配。这些新城中，有的发展前景很好，但不排除个别发展一般，具体还要看长远。