居住类地段更新：打造宜居“佳”园

居住类地段更新：打造宜居“佳”园本站　　4月下旬，我市正式发布《南京市城市更新试点实施方案》

　　4月下旬，我市正式发布《南京市城市更新试点实施方案》。记者从市建委了解到，此次城市更新试点方案包括总体要求、工作路径、工作任务、工作步骤、保障措施等5个部分，计划在“十四五”期间对居住类地段、生产类建筑、公共类空间、综合类片区4类10个方面进行全要素、全方位更新，着力探索城市更新的工作机制、实施模式、支持政策、技术方法和管理制度。方案建立了城市更新的管理体系，解决了“谁来更新”的问题；划分了城市更新的四种类型，解决了“更新什么”的问题；明确了城市更新的工作路径，解决了“如何更新”的问题。

　　为推动和保障城市更新试点方案实施，南京市成立以市长为组长的市级城市更新工作领导小组，设立城市更新专家委员会、建立“社区营造师”库，形成“市区联动、部门协同、专家领衔、公众参与”的格局。通过编制专项规划、更新导则等，构建“单元规划—体检评估—城市设计—特色片区—计划储备—方案设计—项目实施—监督管理—常态运营”全链条管理模式；研究出台城市更新管理办法等政策性文件，分类制定项目技术指南和工作指引，逐步建立城市更新政策“工具箱”。

　　与过去相比，城市更新不再局限于单体或某一地块局部，而是强调全要素覆盖，全流程管理，围绕居住类地段、生产类建筑、公共类空间和三者组合形成的综合类片区四种类型开展试点。本期《城乡建设》带读者走进居住类地段更新试点项目，看城市老旧片区如何精致转型，通过功能提升、品质提升，成为宜居“佳”园。

　　居住类地段更新是《南京市城市更新试点实施方案》确定的四种类型之一，也是与市民群众关系最为密切的更新类型。它包括居住类历史地段更新和城镇老旧小区改造。其中，居住类历史地段更新指以维修整治模式和适度改建加建为主要方式，对历史文化街区、历史风貌区和一般历史地段内以居住功能为主的区域实施渐进式微更新。对既有房屋安全实行动态管理，统筹采取“留改拆”措施，按要求开展在册危房治理，切实改善群众居住条件。

　　城镇老旧小区改造是要重点改造完善小区配套和市政基础设施，提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平，推动建设安全健康、设施完善、管理有序的完整社区、绿色社区。落实老旧小区物业管理长效机制，探索“党建+物业”管理模式。

　　记者从市城市更新工作领导小组办公室了解到，首批城市更新试点共包含5个居住类地段项目。其中，小西湖片区已取得阶段性成果，荷花塘地块今年计划实施微管廊示范段建设，大阳沟片区预计本月中旬开始进场施工。此外，建邺区虹苑新寓和浦口区文昌路片区两个项目正在进行前期方案研究。

　　位于老城南东部的小西湖片区是南京22个历史风貌区之一，这一片区北临小西湖路，东接箍桶巷，南抵马道街，西至大油坊巷，建筑面积约5万平方米。

　　小西湖片区内部没有城市主次干道，是老城南现存较为完整地保留了明清传统风貌的居住区之一。然而，随着社会的变迁，小西湖成为一个与现代城市发展存在较大落差的老旧棚户区。房屋年久失修、布局混乱、居住拥挤，这里有810户居民，人均居住面积不到11平方米，且区域内缺乏养老、绿地公园、公共活动空间等配套设施，历史建筑保护情况也不容乐观。

　　2019年5月起，秦淮区对部分院落及市政基础设施进行试点改造。3年后，小西湖以别样的精致回到市民眼中。弄堂尽显浪漫，市井皆是温柔。刘老伯的共享院里，蔷薇花开引来游人纷纷驻足；许师傅家自主更新的阳光房中，老两口忙着张罗午饭；熙湖里咖啡馆露台上，漂亮小姐姐悠闲地拍照打卡……烟火气与潮流范兼具的小西湖，成为南京城市更新最生动的写照。

　　昔日的老旧棚户区“变身”为潮流打卡地，小西湖街区保护与再生项目为居住类地段更新打下了良好的样板。项目积极探索“共商、共建、共享、共赢”的“微更新”模式，通过小规模、渐进式的改造，持续织补城市空间，提升宜居品质。

　　在小西湖试点实践中，政府、居民、规划师、社区居委会和建设方共同搭建五方协商平台，为城市更新提供全方位“智囊团”保障。其中，居民扮演着相当重要的角色。征收阶段，他们共同讨论产权界定划分；规划阶段，他们与设计师交流改造构想；建设过程中，他们又成为施工“监督员”。

　　“我家后院这棵百年石榴树，最有特色！”在堆草巷33号改造中，居民刘老伯与设计师多次交流探讨设计方案。通过设计镂空花墙、改造院落景观、增设盆景绿植，这里被打造成一处对外开放的生态院落，由此诞生了现在的网红——“共享院”。

　　在小西湖片区，参建单位打造了全国第一个历史片区的微型市政管廊。据了解，以前片区内管网缺失，现在管廊内收纳了污水、自来水、消防和弱电管线，外侧有排水沟、供电和燃气管线，特别是消防管网布设到位，如有事故发生，便于居民自救。

　　自主更新模式是小西湖改造的一大亮点，简单来说就是居民自己提出申请、自己实施改造。马道街39号的许师傅家便是小西湖片区首例居民自主更新的房屋。经过东南大学建筑学院设计团队的精心打造，曾经的D级危房变成宽敞明亮的两层新房，舒适的居住体验让老两口乐开了怀。

　　许师傅家的变化也让小西湖片区的居民们看到了老城改造的新路径、新样本。在他的带动下，附近的马道街37-1号、堆草巷35号等住户也纷纷申请了自主更新。按照一户一策的实施方案，他们的新房或许各不相同，但未来都将有同样的宜居生活。

　　记者从市建委了解到，环境提升的第一步就面临着征收的问题。往常对历史风貌区的改造一般是把区域内有历史价值的建筑、古树名井保留下来，其他建筑能修缮的修缮，一般的房屋则拆除后规划重建，实施整体征收，原居民全部搬迁。南京市对小西湖片区的改造提出了不一样的思路：通过微更新留住原居民，保留人间烟火气。具体操作上，采取“公房腾退、私房收购或租赁腾迁、厂企房搬迁”方式，居民自主选择去或留，离去的人群降低了片区人口密度、释放出建筑空间，为改善基础设施和植入新业态创造了条件；留下的可把房屋租赁，也可自住。最终，一半左右的居民选择留下。

　　堆草巷31号的“共生院”是居民自愿去留的现实样本。院落原有5户人家，改造中搬走了3家，另外两户老年人留了下来。腾退的建筑被改造为社区规划师办公室和多功能文创空间，生活在同一屋檐下的老年原住民和年轻设计师，如今成了和睦共处的好邻居。

　　荷花塘地块综合更新项目位于门西地区，东至水斋庵、磨盘街、中山南路一线，南至城墙，西至鸣羊街，北至殷高巷。地块内格局风貌保留明清时期传统住区和商业区的典型特征，共有文物保护单位20处，被誉为明清传统民居的“活化石”。

　　随着城市的发展，荷花塘片区日益衰落，房屋破旧、居住拥挤、交通不便……渐渐处于城市边缘化的状态，居民们提高居住环境和生活品质的意愿十分迫切。

　　项目采取单元试点先行原则，解决片区内孝顺里20号等危房消险问题，改善住户的居住条件；推进刘芝田故居等文物和历史建筑类的修缮、保护活化再利用；推进饮马巷92号等公共服务配套和五福里路、孝顺里路、高岗里路微型市政管廊等基础设施建设，今年计划实施微管廊示范段建设。改造中，不仅要提高居民生活质量，还要保护传承传统历史文化。在改善居民居住环境、努力完善生活服务配套的同时，也可适当植入相关产业，使片区拥有持续的活力。

　　大阳沟老旧住宅片区综合更新项目东至御道街，南至大光路，西至东大阳沟，北至御道园。项目计划实施老旧小区改造、危房消险、棚户区翻改建、街巷微更新及低效楼宇利用等内容，并通过物业一体化实现片区长效化管理，提升片区整体环境品质。

　　大阳沟57号2幢、3幢始建于上世纪五六十年代，由于年代久远，部分承重结构不能满足安全使用要求，房屋被评定为C级险房。本次更新将其列入危房消险实施项目，进行原址、原面积、原高度翻建，让27户居民住上安全宜居的新房。

　　文昌路片区位于浦口区江浦街道，北倚凤凰山，南临城南河，是浦口老城区重要的形象展示窗口。更新项目共涉及9个小区、50幢建筑，惠及居民1678户。

　　目前，项目正在进行前期方案研究，计划通过立面出新、景观绿化补植、围墙改造、服务设施更新和路面修复等改造工程，全面提升片区宜居品质和居民生活水平。

　　按照城市更新试点实施方案确定的四种更新类型，我市将同步推进居住类地段、生产类建筑、公共类空间和综合类片区更新。有温度、有力度的城市更新，正在为南京开启一场渐进式蝶变。