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　　8月18日，龙湖集团（公布2023年中期业绩，上半年实现营业收入620.4亿元，其中运营业务板块不含税租金收入为63.3亿元，占集团营收比重首次突破10%。

　　目前，龙湖已构建开发、运营和服务三大业务板块，在“一个龙湖”生态体系下，延伸出地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理和智慧营造五大航道，其中商业投资和长租公寓为运营板块业务。

　　2021年四季度房地产流动性风险爆发以来，随着房地产市场及销售规模持续下降，房企的开发业务均受到不同程度影响南京购物。这种情况下，商业投资、长租公寓及物业运营服务类业务，逐渐成为各家房企未来发展的“根据地”。

　　2023年上半年，龙湖实现归属母公司股东净利润80.6亿元，同比上升7.73%。在房地产行业普遍出现净利润下滑、甚至巨额亏损的背景下，龙湖依然保持了较好的盈利。

　　在房地产上行阶段，龙湖在规模扩张及区域布局方面保持了一定克制，这一保守战略一度曾受到投资者质疑，但也成为当前龙湖依然能够保持稳定盈利的主要原因。龙湖利润增长的另一方面则得益于运营板块持续增长。

　　今年上半年，龙湖运营板块营收63.3亿元，其中商业投资占比77%。商业投资作为龙湖运营板块的核心动能，拥有“天街”、“星悦荟”2大核心商业产品线品牌。

　　财报显示，截至2023年6月底，龙湖商业已进入全国32个城市，累计开业运营商场81座，运营面积达762万平方米。其中2023年上半年新增运营商场5座，包括2座轻资产运营商场。

　　满足新世代人群租住需求的租赁住房品牌“冠寓”，聚焦布局于北京、上海、深圳、杭州、成都、重庆、南京等多个一二线高能级城市目前最好的购物平台，已开业运营房源达11.9万间。

　　龙湖冠寓在业务发展的同时精耕产品和服务，不断升级租住体验三江购物超市。上半年，开业6个月及以上房源的出租率提升至95.9%，租金收入同比增长4%至12.3亿元，5年复合增长51%，盈利能力行业领先。

　　上半年，龙湖运营及服务业务组成的经营性收入实现122亿元（不含税），同比增长10.4%目前最好的购物平台， 经营性利润占比过半，利润结构更加优化。

　　尤其是运营板块三江购物超市，无论在龙湖的业务体系内，还是在整个商业地产领域，都成为一块不可多得的优质资产。业绩报显示，截至2023年6月底，上半年租金收入超过亿元的天街达到14座，其中重庆北街天街和北京长楹天街半年租金收入均突破2.5亿元。

　　在房地产上行年代三江购物超市，由于开发业务由于相对较高的利润率和资金周转效率，房企普遍存在重开发、轻运营的问题，即便是曾经的千亿房企军团中南京购物，在商业、产业、租赁住房等运营领域拥有较强竞争力的企业并不多。

　　从全球来看，欧美日等国家的房地产企业，运营收入占比普遍超过50%，即便是太古里、凯德、新世界等外资、港资背景的房企目前最好的购物平台，运营及服务等业务在公司业绩贡献度上也占有绝对的地位目前最好的购物平台。

　　运营和服务业务很长一段时间并没有引起内地房企的足够重视。对于多数房企来说，商业、写字楼和物业等更多是开发业务的补充。直到房地产进入“白银时代”，随着业界对房地产规模增长极限达成共识，一部分房企才开始真正重视起运营业务，将之视为开发业务之外的第二增长曲线，运营开始逐步摆脱开发业务的“工具”身份。

　　龙湖是较早重视运营业务的房企之一，早在2000年，龙湖商业从重庆起步三江购物超市，凭借“天街”、“星悦荟”两大产品线，稳步推进在全国高能级城市布局。业务覆盖北京、上海、成都、杭州、重庆、武汉、西安等一二线年，针对商业板块，龙湖首次提出“网格化精准投资，加密一二线余年沉淀发展，龙湖商业不仅在全国高量级城市积累了大量优质不动产资源，也培育了一支精干的商业运营团队。

　　2021年，龙湖商业启动轻资产模式，以轻重并举的发展模式，提速全国网格化布局南京购物，截至目前，龙湖累计获取超过30个轻资产商业运营项目，仅2023年就先后在西安、南京、杭州和上海等多地签约新项目。

　　龙湖在商业板块同样极为谨慎，按照天街的品牌影响力，龙湖完全可以快速做下沉市场的布局和占领。但从目前龙湖商业落地情况来看，所有项目均位于一二线高量级城市，而且要么具备交通优势，要么具备产业优势，要么具备区位优势。