成立仅6年，雅居乐“嫡系”闯关IPO

　　港交所即将迎来一家年轻的地产商——景业名邦。这家成立仅6年的房企在6月18日向港交所递交了上市申请书。

　　景业名邦之所以受关注，很大程度上在于其创始人及董事长陈思铭的“雅居乐二代”身份，他的父亲是雅居乐董事会副主席陈卓贤。

　　尽管和诸多地产二代一样想凭借自己的努力创一番天地，但陈思铭的景业名邦的确和雅居乐存在千丝万缕的联系。

　　时代财经发现，景业名邦创立的初始资金由陈氏家族提供，公司多个高层管理人员曾在雅居乐任职多年，前期多个地产开发项目也是从陈思铭的亲属那收购而来。在父辈江山的庇护下，陈思铭的创业之路算是走得顺风顺水。

　　“大树”雅居乐

　　与陈氏家族大部分成员一样，陈思铭一直以来都极为低调，外界关于他的信息寥寥无几。随着景业名邦上市申请书的披露，陈思铭的一些成长、创业经历开始呈现在大众眼前。

　　由于从小在一个地产背景的家庭中长大，陈思铭对地产行业产生兴趣，2011年7月从澳洲格里菲斯大学金融学本科毕业后，他决定创办自己的房地产开发公司。在家族资金的支持下，陈思铭于2013年成立景业名邦。

　　通过收购广州意浓，陈思铭在2014年试水首个住宅物业开发项目--景业荔都。景业名邦得以拿下广州从化这个总建面达23万平米的项目，在于陈思铭背后有人为其牵线搭桥。

　　广州广泽在2013年11月28日收购了广州意浓的全部股权，而广州广泽乃由陈思铭的亲属郑观平和郑文波全资拥有。陈思铭在2014年3月21日向广州广泽以约1.39亿元收购了广州意浓，两年后将广州广泽拿下。

　　凭借着强大的家族背景，陈思铭在同一年带领景业名邦来到了海南。众所周知，海南堪称雅居乐旗下最重要的堡垒之一，尤其是海南清水湾项目，自开盘以来，多年蝉联全国单盘销售冠军，合计销售额超过1000亿元，是当之无愧的“中国第一盘”。

　　陈思铭从亲属郑玉娟、陈少娥手中拿下的海南景业清水湾3号项目就位于雅居乐清水湾项目附近，由五期组成，且据公开资料显示，景业清水湾项目一期在开盘当天就实现“日光”，揽得7亿元销售额。

　　据时代财经统计，包括上述三个项目在内，景业名邦至少还有两个项目是从陈思铭亲属手中收购来的。景业名邦表示，除收相关土地公司股权外，其还会通过合作开发、招拍挂、城市更新、签订集体土地使用权的方式收购项目用地。

　　而除项目层面外，景业名邦的多位董事会成员以及高级管理人员都在雅居乐“镀过金”。 执行董事兼总裁郑红（曾用名：郑卫红）在景业名邦成立之初就加入了进来，她2001年至2010年在雅居乐担任总裁助理，后又在番禺雅居乐担任过四年的总经理。

　　执行董事兼副主席刘华锡更算得上是雅居乐元老级人物，他在1995年就加入了雅居乐，一直做到副总裁职位后才在2014年辞职，今年5月加入景业名邦，颇有为老东家二代保驾护航的意味。

　　此外，执行董事兼副总裁吴新平、执行董事兼副总裁薛双有、执行董事兼财务中心总经理韦妙嫦、副总裁谭玉杏、副总裁蓝炽源均在雅居乐任职过多年。

　　净负债率曾高达614%

　　在家族资源的的加持下，陈思铭的景业名邦虽然没有实现大跨越式发展，但也算是走得顺风顺水。

　　景业名邦的住宅项目主要针对第二套房、度假房以及改善住房的客户。经过短短几年的发展，景业名邦在广东、海南、云南及湖南省共拥有了30个物业项目，总权益建筑面积300万平方米，包括6个已竣工项目，6个在建项目，全部开始预售，还剩18个持作未来开发。

　　“没有限价限购政策”是景业名邦钟情的项目地点，数据显示，其30个项目中有18个处于不受任何限价及限购政策束缚的地区。与此同时，陈思铭将公司定位为“360°资产生活服务商”，但其主要收入来源还是来自物业开发。

　　2016年至2018年，景业名邦的营业收入分别为人民币6.41亿元、8.38亿元及13.29亿元，年均复合增长率为44%，其中物业开发的收入占比分别为97.5%，93.4%，93.7%，酒店营运、物业投资及租赁和物业管理的收入占比较小。

　　虽然收入增长数据不是十分亮眼，但景业名邦的净利润却增幅较大。数据显示，2016年至2018年，景业名邦净利润分别为8450.7万元、8607.8万元、3.81亿元，复合增长率达到112.6%。

　　与此同时，景业名邦物业开发业务的毛利率由2016年的26%增加至2017的36.4%，并在2018年进一步增加40.4%。其毛利率能在两年内实现大幅提升的核心影响因素之一是较低的土地成本。

　　数据显示，2016年至2018年，景业名邦的土地成本分别为1.22亿元、1.19亿元及1.9亿元，分别占相应年度的已售物业成本总额的26.4%、23.9%及25.6%，属于行业较低水平。

　　尽管含着金钥匙出生，景业名邦在扩张过程中也遇到过负债过高的情况。截至2016年、2017年、2018年底，其总借款分别为7.3亿元、11.2亿元以及7.6亿元，对应的净负债率分别为614.4%、194.1% 及 42.0%。

　　景业名邦表示，通过上市募集的资金将有三大用途，一是现有项目的开发资金，二是土地购买，三是一般运营资金。此外，在拓展核心业务之外，景业名邦还计划拓展至开发专门的住宅产品，例如海南临高景业养生谷，为住户提供休闲及养生服务。