规模时代转折点 房企万亿征程艰难

　　如果不是一系列的融资收紧政策在年中骤然出台，如今房企已经兴高采烈地奔向万亿了。

　　近期，上市房企陆续公布2019年的中期业绩。在最能反映行业地位的“销售额”指标中，大部分企业都实现了增长。其中，万科、恒大、碧桂园均实现了3000亿以上的销售水平。而为数众多的“第二军团”，大部分也实现了较高速度的增长。

　　这些增长有赖于市场大势。虽然调控不断施压，但今年上半年的市场仍然处于绝对高位，且很多房企都实现了销售单价的上升。

　　从5月开始，央行、银保监会等部门陆续出台政策，将信托、美元债等融资渠道基本卡死。7月30日召开的中央政治局会议提出，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，每逢经济下行时期便刺激房地产的预期被打破。

　　随后，企业的预期开始变化，甚至反转。在近期召开的半年度业绩会上，不少房企表示，对下半年采取收缩策略，谨慎拿地、缩减投资成为主流做法。继7月末富力地产强调2019年下半年“原则上暂停拿地工作”后，8月22日，融创董事会主席兼执行董事孙宏斌在业绩发布会上称，公司下半年基本没有拿地计划。

　　受此影响，房企在规模的跑道上可能会放缓步伐。

　　25家A股上市房企营收增速25.9%

　　根据国家统计局的数据，今年上半年，全国商品房销售面积同比下降1.8%。到前7月，降幅已收窄到1.3%。考虑到去年同期房地产交易规模创下历史新高，今年的市场交易绝对规模仍然可观。

　　销售金额方面，由于单价提高，上半年全国商品房销售额同比增长5.6%，到前7月，增幅又提高至6.2%。“调控政策出得很热闹，但市场表现并不差。”北京某房企人士向21世纪经济报道表示。

　　这是房企半年业绩翻红的重要背景。

　　根据中原地产对25家A股上市房企的统计，2019年上半年，这25家房企的合计营业收入为3619.39亿，同比上涨了25.9%。其中，一些小型房企的营收规模出现下降，但纳入统计的百亿规模以上房企，营收全部上涨，格力地产的增幅达到124%。

　　如果说营业收入主要结转自过去两年，那么销售规模更多取决于今年的市场形势。

　　上半年万科的销售金额达到3340.0亿元，同比上升9.6%；恒大销售额2818亿元，同比下降7.36%；碧桂园实现权益销售人民币2819.5亿元，同比减少9.28%。同期，保利以2526.24亿元的签约金额超过融创，位居行业第四。

　　除保利外，寻求规模超越的二线房企，也大多实现了较高速度的增长。比如，阳光城的合约销售金额达到900亿，同比增长28.7%；旭辉销售884.4亿元，同比增长34%；远洋增长33%；世茂增长39%。

　　和大势类似，除了部分房企采取了以价换量的策略外，大部分企业因战线向一二线城市收缩，实现了销售均价的上涨，从而对业绩带来支撑。

　　小型房企的日子普遍不好过。比如，朗诗在上半年签约销售额为114.8亿元，同比减少29.8%，年度目标完成率不足三成。

　　从2018年开始，房企销售业绩就出现明显的梯度差异，具体表现为：一线房企步伐放缓，寻求稳定；二线房企分化，部分加速追赶，部分逐渐掉队；小型企业销售下滑，举步维艰。

　　投资规模将受影响

　　正如一线房企率先在规模上“踩刹车”，房企冲击规模的步伐很有可能就此放缓。前述房企人士认为，这一方面是由于楼市调控带来的市场下滑；另一方面则在于，经过连续三年的销售高增长之后，企业需要一个调整期。

　　“按照以往的经验，房企每三年会进行一轮内部调整。具体为，‘一年冲规模，两年调架构’。”该人士表示，当企业实现一定的规模时，管理架构、人员配置、销售机制都需要进行调整，从而适应这一规模下的运营需求。如今的房地产行业，架构调整已迫在眉睫。

　　值得注意的是，在这个调整期中，房企的扩张速度也将受到影响。

　　房企的拿地和投资预算通常与销售或回款挂钩。大中型房企往往将拿地预算设置为销售金额的30%-50%，或销售回款的40%-60%。在土地市场没有明显波动的情况下，如果销售规模下降，拿地预算往往也会缩减。

　　在近期的业绩会上，部分房企已经表达出对扩张的谨慎态度，并做出收缩战线的表态。比如，雅居乐集团主席兼总裁陈卓林就直言，虽然拿地预算的比重并未改变，但“下半年有多少钱就办多少事情”。

　　8月22日，孙宏斌表示，“4月初有一个很早沟通好的较好拿地机会，但4月底已结束，下半年已经没有指标，除非是特别好的地。”

　　这一表态与富力的一份文件异曲同工。7月末，富力地产发布了一份内部文件《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》，强调2019年下半年“原则上暂停拿地工作”，如遇有优质土地项目等特殊情况，可单独呈报集团董事长审批。

　　实际上，这两家公司的资金状况差异巨大。富力地产的住宅库存不足，负债率高企，现金流净值常年为负；而融创的可售货值庞大，账面现金流达到1380亿，流动性充裕。

　　财经研究员严跃进向21世纪经济报道表示，无论企业的基本面如何，在投资中收缩战线，将是房地产业的一项主旋律。其中，资金压力的加大，将迫使企业做出更谨慎的考量。除了拿地之外，这还将影响到房企多元化业务的开展。

　　与此同时，尽管部分企业采取了降价的手段进行促销，但其销售规模已很难再实现大幅增长。相反，如果市场调控的力度和时长都能持续，则企业的销售规模还有继续下滑的可能。

　　（21世纪经济报道 张敏,王璐 编辑：林虹）