想买二手房 法官来支招

　　近年来，二手房市场交易比较多，随之而来的，二手房买卖合同纠纷也呈几何级增长。那么，购买二手房时要注意哪些问题?对此，广州市花都区法院近日专门选取了几个典型案例，教大家如何防范二手房买卖中的陷阱。

　　法官提醒，房屋买卖属于大宗商品交易，具有标的额大、过程烦琐、交易时间长等特征，极易产生纠纷，买方在购房时应该认真审查房屋的权属、他项权及是否限制交易等情况，切勿受低价房的诱惑，轻易进行交易。

　　案例一：房屋被法院查封 导致合同无法继续履行

　　2018年1月，吴某、许某（卖方）与温某（买方）协商，吴某、许某将其名下位于花都区狮岭镇一处别墅以330万元的价格出售给温某，温某支付定金10万元。合同同时约定涉案房屋处于抵押及查封状态，由卖方负责涂销抵押和解除查封。一方如有违约，另一方有权解除合同，并按成交价10%作出赔偿。温某签订合同后依约向吴某、许某支付了10万元定金，后由于吴某、许某未按照合同约定涂销抵押和解除查封，导致合同无法继续履行，温某遂诉至法院要求对方解除合同、支付违约金99万元。

　　法院审理认为，涉案房屋因吴某、许某的另案债务被查封，导致合同无法继续履行，遂判决解除双方签订的房屋买卖合同，吴某、许某向温某返还定金。对于违约金，吴某、许某未能解除查封，将涉案房屋过户给温某，构成违约，应承担违约责任，但温某作为房屋的买受人，在房屋买卖的重大交易中，理应尽到一般买房者的合理审慎义务，其在明知涉案房屋被司法机关查封、交易必然存在极大风险的情况下仍选择继续签约和履行，对合同无法继续履行亦负有一定过错，故对温某主张的违约金金额进行了适当调整。

　　案例二：没有购房资格购买房屋 遇卖方毁约

　　2015年12月11日，张某与曾某签订一份房屋买卖代办合同，约定张某以54.8万元的价格购买曾某名下位于广州市花都区新中路的一处房产，并约定由于张某无购房资格，待张某具备购房资格后再过户。合同签订后，张某向曾某支付了16.8万元首期款，曾某亦将涉案房屋交付给张某使用。2017年7月份，张某具备购房资格后，要求曾某配合其办理过户手续，但恰遇房价上涨，曾某见此情形后为涉案房屋办理了抵押登记并拒绝协助办理过户手续。

　　在该案经办法官调解下，最终双方达成调解协议，解除合同，曾某向张某返还购房款及支付违约金，张某将房屋返还给曾某。

　　法官支招

　　买房前查看最新房屋查册表

　　一般情况下，出售已被司法查封的房屋价格低于市场价，很多买家在低价的诱惑、中介的诱导下，在未对房屋权属、查封、抵押等情况进行审查的情况下便匆匆忙忙签订合同，支付首付款。最终，涉案房屋可能因仍被查封而无法过户，卖方也可能已将房款挪作他用，丧失返还能力。因此，法官建议，购房者在签订房屋买卖合同前应当查看最新的房屋查册表，审查交易房屋的权属、抵押及查封情况，对于处于抵押、查封状态的房屋，谨慎购买。

　　确定有购房资格再买房

　　很多情况下，买方担心房价上涨，在尚不具备购房资格的情况下便签订购房合同，约定待其具备购房资格之后再进行过户。由于该过程等待时间长，因此交易风险随之增加。买方也可能因公司断缴社保或个人所得税，导致不能在预计的时间内取得购房资格。因此，法官建议，购房者应当在确定自身具备购房资格的情况下再购买房屋。